Basculante del garage condominiale guasta: chi interviene

Se si guasta il portone comune dell’autorimessa interviene il condominio, se si guasta la porta del tuo box intervieni tu. Ecco cosa fare quando la porta resta aperta o chiusa, chi chiamare e chi paga.

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Pubblicato il 2 novembre 2026.

Se si guasta la basculante comune del garage condominiale, cioè il portone d’ingresso dell’autorimessa usato da tutti, interviene il condominio: segnali il guasto all’amministratore, che chiama il fabbro o la ditta di manutenzione, e la spesa entra nei conti comuni. Se invece si guasta la porta del tuo box, il tecnico lo chiami tu e la riparazione è a tuo carico.

Qui vediamo come distinguere i due casi, cosa fare quando il portone resta aperto o tiene le auto chiuse dentro, a chi rivolgersi tra fabbro ed elettricista, chi paga urti e riparazioni e quale manutenzione dovrebbe prevedere il condominio. Come è fatta una basculante, come si sblocca e come si ripara è spiegato nella pagina sulla porta del garage; per gli altri lavori c’è la pagina del fabbro. Regolamento e tabelle possono prevedere criteri propri: per i casi dubbi senti l’amministratore.

Portone comune o porta del tuo box: chi interviene

Il codice civile mette tra le parti comuni i portoni d’ingresso e le aree destinate a parcheggio, salvo che i titoli dicano altro. Il portone che chiude la rampa o l’autorimessa interrata serve tutti quelli che la usano, mentre la porta del singolo box serve solo il suo proprietario:

Cosa si è guastato	Di chi è di regola	Chi chiama il tecnico
Portone d’ingresso dell’autorimessa, basculante o sezionale	condominio, o i condomini che usano l’autorimessa	amministratore
Motore, centralina, fotocellule e lampeggiante del portone comune	condominio	amministratore
Rampa, corsia di manovra, luci dell’autorimessa	condominio	amministratore
Porta del tuo box e la sua serratura	tua	tu
Motore della porta del tuo box	tuo	tu, ma se è alimentato dalla linea comune avvisa l’amministratore
Telecomando del portone comune	di chi lo usa	tu, seguendo la procedura del condominio

In alcuni palazzi i box sono di proprietari che non abitano nell’edificio, o non tutti i condomini hanno un posto auto: chi deve pagare il portone, allora, dipende da titoli e tabelle. Se non è chiaro, chiedilo all’amministratore prima di affidare un lavoro.

Bloccata chiusa, bloccata aperta o pericolante: cosa fare subito

Il guasto del portone comune può presentarsi in tre modi, con priorità diverse.

Bloccata chiusa, con le auto dentro. Avvisa l’amministratore o il numero di emergenza della ditta che segue il portone, e avverti i vicini, che si organizzino. Se il portone è motorizzato e ha lo sblocco manuale, usalo solo se conosci la manovra e la porta è bilanciata, cioè a metà corsa resta ferma: le cause più comuni del blocco sono spiegate nella guida sulla basculante del garage bloccata.

Bloccata aperta. L’autorimessa resta accessibile a chiunque, di giorno e di notte: è un problema di sicurezza per auto, box e, spesso, per l’accesso alle scale. Segnalalo come urgente, con l’orario in cui è successo.

Storta, pesante o che scende da sola. Funi, molle o contrappesi possono essere ceduti, e la porta può cadere. Tieni lontane le persone, metti un cartello e non usarla. I segnali sono descritti nella guida sulla basculante pesante o che scende da sola.

Se nessuno risponde e il portone resta aperto di notte o tiene bloccate le auto, la messa in sicurezza può essere una spesa urgente, che il singolo condomino può far eseguire con diritto al rimborso. Limiti e prove sono spiegati nella guida sui lavori urgenti sulle parti comuni.

Fabbro o elettricista: la segnalazione giusta

Un portone motorizzato ha una parte meccanica e una elettrica, e il tecnico giusto dipende da dove sta il guasto:

fabbro: funi, molle, contrappesi, rotelle, guide, cerniere, serratura, anta piegata da un urto;
elettricista o installatore dell’automazione: motore che non parte, centralina, fotocellule, telecomandi, lampeggiante, alimentazione. Le cause elettriche più comuni sono nella pagina sulla porta del garage elettrica.

Nella segnalazione all’amministratore indica:

cosa fa il portone: non si muove, si ferma a metà, riparte all’indietro, fa un rumore nuovo, resta aperto;
se il motore fa un rumore o se è muto, e se le spie della centralina sono accese;
cosa è successo prima: un’auto che ha urtato, un temporale, un blackout, lavori nell’autorimessa;
la marca del motore, scritta di solito su un’etichetta o sul carter, e il nome della ditta che fa la manutenzione, se c’è un adesivo.

Con queste informazioni l’amministratore manda chi serve, e si evita un’uscita a vuoto.

Urti, vandali e telecomandi persi

A volte il guasto ha un responsabile, e allora la spesa non resta sul condominio:

un’auto che urta il portone o la porta di un box: chi causa un danno per colpa deve risarcirlo. Chi ha urtato può aprire la pratica con la propria assicurazione, che valuterà se il danno è coperto;
atti vandalici: il condominio anticipa la riparazione, ma conviene presentare denuncia, che spesso serve anche per la polizza del fabbricato;
un telecomando perso o rubato: avvisa subito l’amministratore. Il codice di quel telecomando si può cancellare dalla memoria della centralina, così nessuno può usarlo per entrare;
copie dei telecomandi: di solito le paga chi le chiede, seguendo la procedura del condominio, che può tenere un elenco dei telecomandi attivi.

Conserva sempre foto del danno e nota del tecnico sulla causa: senza, è difficile chiedere il conto a qualcuno.

La manutenzione che dovrebbe prevedere il condominio

Un portone motorizzato è un impianto: il DM 37/08 mette tra gli impianti elettrici degli edifici anche quelli per l’automazione di porte, cancelli e barriere, e chiede che installazioni e manutenzioni straordinarie siano affidate a imprese abilitate. Chi possiede l’impianto, per un portone comune il condominio, deve mantenerne le caratteristiche di sicurezza seguendo le istruzioni dell’installatore e dei fabbricanti.

Per porte e cancelli motorizzati esistono due norme di riferimento: la UNI EN 13241, norma di prodotto, e la UNI EN 12453, che fissa i requisiti di sicurezza nell’uso e i metodi di prova. In pratica, un buon piano di manutenzione del portone comune comprende:

controlli periodici con la frequenza indicata dal manuale del fabbricante, annotati in un registro;
verifica del bilanciamento, di funi, molle e contrappesi;
prova delle sicurezze: fotocellule, bordi sensibili, inversione del movimento quando la porta incontra un ostacolo;
pulizia e lubrificazione di guide e rotelle;
un numero di emergenza della ditta, scritto vicino al portone.

Il condominio risponde dei danni causati dalle cose che ha in custodia, salvo il caso fortuito: una manutenzione documentata è anche la migliore tutela se un giorno il portone danneggia un’auto o ferisce qualcuno.

Chi paga riparazione e sostituzione

La riparazione del portone comune è una spesa del condominio, che si divide di regola per millesimi, salvo diversa convenzione. Se l’autorimessa serve solo una parte dei condomini, il codice civile mette la manutenzione delle cose che servono una parte dell’edificio a carico del gruppo che ne trae utilità: per questo alcuni condomini con box hanno una tabella apposita.

Sostituire il portone, invece, è manutenzione straordinaria: la decide l’assemblea, che deve costituire un fondo speciale pari all’importo dei lavori. L’amministratore può ordinare da solo lavori straordinari solo se urgenti, riferendone alla prima assemblea. Se state valutando una porta nuova, la guida su porta sezionale o basculante mette a confronto le due soluzioni.

Se il box è in affitto, le piccole riparazioni dovute all’uso della sua porta toccano di regola all’inquilino, quelle dovute a vecchiaia o a caso fortuito al proprietario. Per la quota del portone comune contano il contratto e la natura della spesa: chiarisci con il proprietario prima di pagare.

Pagine utili

Domande frequenti

Posso aprire io il portone comune con lo sblocco manuale?

Solo se conosci la manovra, hai la chiave o la maniglia dello sblocco e la porta è bilanciata. Dopo lo sblocco la porta va guidata a mano lentamente e richiusa, e il motore va riagganciato secondo le istruzioni. Se la porta è storta o pesante, non sbloccarla: potrebbe cadere.

Il portone si è chiuso sulla mia auto: chi paga i danni?

Se le sicurezze non hanno funzionato, del danno risponde di regola il condominio, che ha il portone in custodia, salvo il caso fortuito. Fotografa auto e portone, segnala subito all’amministratore e chiedi se la polizza del fabbricato copre la responsabilità civile. Se le parti non sono d’accordo, serve il parere di un avvocato.

Ho perso il telecomando del garage: cosa devo fare?

Avvisa l’amministratore e chiedi di cancellare il codice di quel telecomando dalla centralina, così non può più aprire. Poi chiedi un telecomando nuovo seguendo la procedura del condominio. Se con il telecomando hai perso anche le chiavi di casa, valuta il cambio del cilindro.

Un vicino ha urtato la porta del mio box: chi paga la riparazione?

Chi ha causato il danno, che può rivolgersi alla propria assicurazione. Fotografa il danno, mettete per iscritto cosa è successo e fai fare un preventivo. Se il vicino non riconosce il danno, scrivigli con raccomandata o PEC e, se serve, senti un avvocato.

Di notte il portone comune non si apre e nessuno risponde: posso chiamare io un fabbro?

Sì, se il guasto tiene bloccate le auto o lascia l’autorimessa aperta e non riesci a raggiungere né l’amministratore né la ditta di manutenzione. Chiedi solo la messa in sicurezza o lo sblocco, non la riparazione completa, e conserva fattura, foto e prova dei tentativi di contatto: il rimborso spetta per la spesa urgente. Come muoverti lo spiega la guida su cosa fare quando l’amministratore non risponde. Rispondiamo 24 ore su 24, festivi compresi.

Fonti

Codice civile, art. 1117 (Normattiva) – consultato il 25 ottobre 2026: portoni di ingresso e aree destinate a parcheggio tra le parti comuni, salvo diverso titolo.
Codice civile, art. 1123 (Normattiva) – consultato il 25 ottobre 2026: spese per millesimi; cose destinate a servire una parte dell’edificio a carico del gruppo che ne trae utilità.
Codice civile, art. 1134 (Normattiva) – consultato il 25 ottobre 2026: rimborso al condomino solo per la spesa urgente.
Codice civile, art. 1135 (Normattiva) – consultato il 25 ottobre 2026: manutenzione straordinaria decisa dall’assemblea con fondo speciale; lavori urgenti dell’amministratore riferiti alla prima assemblea.
Codice civile, art. 1609 (Normattiva) – consultato il 25 ottobre 2026: piccole riparazioni dell’inquilino dovute all’uso, non a vetustà o caso fortuito.
Codice civile, art. 2043 (Normattiva) – consultato il 25 ottobre 2026: risarcimento del danno causato con dolo o colpa.
Codice civile, art. 2051 (Normattiva) – consultato il 25 ottobre 2026: danno cagionato da cose in custodia, salvo il caso fortuito.
DM 22 gennaio 2008, n. 37 (Normattiva) – consultato il 25 ottobre 2026: art. 1, comma 2, lettera a), impianti per l’automazione di porte, cancelli e barriere; art. 8, imprese abilitate e mantenimento della sicurezza da parte del proprietario.
UNI EN 13241:2016 (UNI Store) – consultata il 28 ottobre 2026: norma di prodotto per porte, cancelli e barriere per il passaggio di merci e veicoli in ambito industriale, commerciale e residenziale; in vigore.
UNI EN 12453:2022 (UNI Store) – consultata il 28 ottobre 2026: requisiti di sicurezza e metodi di prova per porte, cancelli e barriere motorizzati; in vigore dal 3 febbraio 2022.