Infiltrazioni dal tetto all’ultimo piano: come muoversi

Se all’ultimo piano entra acqua quando piove, il tetto è di regola una parte comune: metti al sicuro la stanza, documenta, scrivi all’amministratore e fai escludere i tubi. Ecco i passi e chi paga.

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Pubblicato il 2 novembre 2026.

Con un’infiltrazione all’ultimo piano la prima cosa da fare è mettere al sicuro la stanza e documentare l’acqua che entra; subito dopo va avvisato per iscritto l’amministratore, perché in condominio il tetto è di regola una parte comune e la riparazione la organizza lui, con la spesa divisa tra i condomini. Prima di dare la colpa al tetto, però, conviene escludere che l’acqua arrivi da un tubo: all’ultimo piano passano pluviali, sfiati e tubazioni che con le tegole non c’entrano.

Come leggere una macchia sul soffitto è spiegato nella pagina sulla perdita dal soffitto. Qui ci concentriamo su cosa cambia quando sopra di te c’è il tetto: le verifiche da fare, la lettera all’amministratore, chi decide i lavori e chi paga i danni. Per i guasti ai tubi c’è la pagina dell'idraulico. Sono regole generali: regolamento, atti di acquisto e polizza possono cambiare le cose, e nei casi dubbi serve il parere di un avvocato.

Tetto o tubo? Le verifiche tipiche dell’ultimo piano

All’ultimo piano l’acqua che compare sul soffitto non viene sempre dalla copertura. Prima di scrivere all’amministratore che «perde il tetto», fai controllare a un idraulico queste possibilità:

pluviali incassati: in alcuni palazzi i tubi che portano a terra l’acqua delle grondaie corrono dentro i muri. Se si crepano, la macchia compare quando piove, proprio come con un tetto rotto;
bocchettoni del terrazzo, cioè gli scarichi che raccolgono la pioggia: se sono intasati o staccati dal tubo, l’acqua ristagna e cerca un’altra strada;
sfiato della colonna di scarico, che attraversa il tetto: può perdere il tubo o il raccordo tra il tubo e la copertura;
tubi dell’acqua o del riscaldamento nel sottotetto, che negli inverni più freddi, soprattutto in Appennino, possono gelare e poi perdere anche con il sole;
condensa sotto un tetto poco isolato: d’inverno l’aria calda e umida di casa bagna la parte fredda del soffitto, anche senza pioggia.

Per distinguere i casi tieni un diario delle piogge: data, ora, intensità, vento e punto in cui compare l’acqua. Se la macchia cresce anche con il bel tempo, il tetto c’entra poco e serve una ricerca perdite sui tubi. Se compare solo con la pioggia, magari solo con il vento da una certa direzione, la causa è quasi sempre la copertura.

Di chi è il tetto e come si divide la riparazione

Il codice civile mette i tetti e i lastrici solari, cioè le coperture piane, tra le parti comuni dell’edificio, salvo che l’atto di acquisto o il regolamento dicano altro. Le spese per conservarli si dividono per millesimi. Se una copertura protegge solo una parte del fabbricato, per esempio un corpo separato, la spesa tocca di regola ai condomini che ne traggono utilità.

Cosa perde	Di chi è di regola	Come si divide la riparazione
Tetto a falde: tegole, coppi, guaine, lattonerie	parte comune	tra tutti i condomini per millesimi, o tra quelli che copre
Lastrico solare usato da tutti	parte comune	per millesimi
Terrazzo che fa da tetto agli appartamenti sotto, in uso a un solo condomino	uso esclusivo di uno, funzione di copertura per gli altri	un terzo chi ne ha l’uso, due terzi i condomini a cui fa da copertura
Lucernario o impianto montato da un singolo condomino	di solito del singolo	di solito chi lo ha installato e ne ha la custodia

Abitare all’ultimo piano non ti fa pagare di più, salvo criteri diversi nel regolamento: partecipi alla riparazione del tetto per la tua quota, come gli altri. La divisione un terzo e due terzi vale invece per le riparazioni dei lastrici solari di uso esclusivo, cioè i terrazzi che usa solo un condomino ma che fanno da tetto agli appartamenti sotto.

Quando piove in casa: i primi passi

Le prime mosse sono simili a quelle di qualunque perdita dal soffitto, con alcune attenzioni in più:

togli corrente alla stanza se l’acqua passa vicino a lampadari, faretti o scatole elettriche;
raccogli l’acqua con secchi e teli e sposta mobili e oggetti;
non salire sul tetto e non entrare nel sottotetto con pioggia, neve o ghiaccio: si scivola, e alcune coperture, come le lastre in fibrocemento, non reggono il peso di una persona;
non coprire il tetto da solo con teli o nastri: è un lavoro in quota, da imprese attrezzate;
fotografa la macchia, l’acqua che gocciola e, se riesci, la copertura vista da una finestra o da un terrazzo, senza sporgerti;
avvisa i vicini dell’ultimo piano: spesso l’infiltrazione tocca più appartamenti, e più segnalazioni fanno capire l’urgenza.

Infiltrazioni all’ultimo piano: la lettera all’amministratore

Una telefonata non basta: serve una segnalazione scritta, che resti. Mandala per PEC o raccomandata, oppure per email chiedendo una conferma, e scrivi:

da quando compare l’infiltrazione e in quali stanze;
le date delle piogge in cui è peggiorata, prese dal tuo diario;
l’esito delle verifiche sui tubi, se le hai già fatte;
la richiesta di un sopralluogo urgente con un’impresa e di una riparazione, almeno provvisoria;
la richiesta di aprire la pratica sulla polizza del fabbricato, se il condominio ce l’ha;
le foto, con la data.

Conserva la ricevuta di invio. Se l’amministratore non risponde, mandagli un sollecito dopo qualche giorno, sempre per iscritto. Avvisa anche la tua assicurazione, se la polizza casa copre i danni ai tuoi beni: i termini per farlo sono nel contratto.

Lavori sul tetto: chi li decide

Per una riparazione puntuale, come qualche coppo spostato o una guaina da sigillare, si muove l’amministratore. Anche un lavoro di manutenzione straordinaria può ordinarlo da solo, se è urgente, purché ne riferisca alla prima assemblea: una copertura che lascia entrare acqua in casa a ogni pioggia rientra spesso in questo caso.

Il rifacimento del tetto o dell’impermeabilizzazione del lastrico, invece, lo decide l’assemblea, che deve anche costituire un fondo speciale pari all’importo dei lavori. Nell’attesa, l’amministratore può far fare una riparazione provvisoria.

Due cose da chiedere all’impresa che sale sul tetto:

le foto del punto da cui entra l’acqua e della causa, prima di riparare: servono per attribuire i danni;
un controllo di grondaie, pluviali e bocchettoni, perché a volte il tetto «perde» solo perché le grondaie sono piene di foglie. Ne parliamo nella guida sulla pulizia di grondaie e pluviali.

Nei tetti a coppi dei centri storici emiliani basta poco per aprire un varco: un coppo spostato dal vento, da un animale o da una grandinata estiva. In Appennino conta anche la neve: il ghiaccio che si forma nelle grondaie può far risalire l’acqua sotto le tegole.

I danni nel tuo appartamento: chi li risarcisce

Se l’acqua entra da una parte comune, i danni al tuo appartamento li risarcisce di regola il condominio, che ha la custodia del tetto: intonaco, pittura, pavimenti in legno, mobili. Il condominio non risponde se prova il caso fortuito, cioè un evento imprevedibile e inevitabile. La polizza del fabbricato può coprire questi danni, ma molte polizze trattano le infiltrazioni di pioggia in modo diverso dai danni da acqua condotta: chiedi all’amministratore cosa prevede la vostra.

Quando la causa è un terrazzo di uso esclusivo sopra di te, chi debba pagare i danni, e in che misura tra il condomino che lo usa e il condominio, è una questione delicata: qui conviene sentire un legale. Lo stesso vale se l’infiltrazione nasce dai fissaggi di un impianto montato da un singolo condomino.

Prima di ritinteggiare, aspetta che il tetto sia riparato e che il soffitto sia asciutto, verificato con un misuratore di umidità. Se la polizza manda un perito, fagli vedere il danno prima di qualsiasi ripristino.

Se l’amministratore non interviene

Se dopo le segnalazioni scritte non succede nulla, hai alcune strade:

chiedere l’assemblea: almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio possono chiedere all’amministratore di convocarla; se non lo fa entro dieci giorni, possono convocarla loro;
intervenire in urgenza: se piove in casa e nessuno si muove, far mettere una copertura provvisoria da un’impresa può rientrare tra le spese urgenti che il codice civile permette di farsi rimborsare. Il rifacimento del tetto, invece, resta all’assemblea. I limiti sono spiegati nella guida sui lavori urgenti sulle parti comuni;
far accertare lo stato dei luoghi: chi ha urgenza di far verificare la condizione di un luogo prima di una causa può chiedere al giudice un accertamento tecnico preventivo, che può riguardare anche cause e danni. È una strada da valutare con un avvocato.

Se il silenzio dell’amministratore è un’abitudine, la guida su cosa fare quando l’amministratore non risponde spiega come muoversi.

Pagine utili

Domande frequenti

Abito all’ultimo piano: devo pagare io la riparazione del tetto?

No, non da solo. Il tetto è di regola una parte comune e la riparazione si divide per millesimi tra tutti i condomini, o tra quelli che quella copertura protegge, salvo criteri diversi nel regolamento. Tu paghi la tua quota come gli altri.

Il tetto è stato rifatto da poco e perde già: chi paga?

Di solito l’impresa che ha fatto i lavori, se il difetto dipende da lei. Il codice civile chiede di denunciare i vizi dell’opera all’impresa entro sessanta giorni dalla scoperta, e l’azione si prescrive in due anni dalla consegna: avvisa subito l’amministratore, che di solito è il committente, perché faccia la contestazione per iscritto. Per i difetti gravi possono valere regole diverse, da verificare con un legale.

Posso far salire un mio tecnico sul tetto per capire da dove entra l’acqua?

Il tetto è una parte comune: l’accesso va concordato con l’amministratore, e sul tetto deve salire solo un’impresa attrezzata per i lavori in quota. Puoi invece far verificare da un idraulico, dentro casa tua, che l’acqua non arrivi da un tubo: è un controllo utile da allegare alla segnalazione.

La macchia compare solo d’inverno, anche quando non piove: è il tetto?

Probabilmente no. Una macchia che compare con il freddo e senza pioggia, spesso negli angoli e con puntini neri, è di solito condensa: l’umidità di casa che bagna il punto più freddo del soffitto. Servono aerazione e, se il problema è serio, un intervento sull’isolamento, da valutare con un tecnico.

Fonti

Codice civile, art. 1117 (Normattiva) – i tetti e i lastrici solari sono parti comuni, se il contrario non risulta dal titolo.
Codice civile, art. 1123 (Normattiva) – spese per millesimi; lastrici e opere che servono una parte dell’edificio a carico del gruppo che ne trae utilità.
Codice civile, art. 1126 (Normattiva) – lastrici solari di uso esclusivo: un terzo a chi ne ha l’uso, due terzi ai condomini a cui il lastrico serve.
Codice civile, art. 2051 (Normattiva) – responsabilità per il danno cagionato dalle cose in custodia, salvo il caso fortuito.
Codice civile, art. 1135 (Normattiva) – manutenzione straordinaria decisa dall’assemblea con fondo speciale; lavori urgenti ordinati dall’amministratore, che ne riferisce alla prima assemblea.
Codice civile, art. 1134 (Normattiva) – il condomino che interviene da solo ha diritto al rimborso solo per la spesa urgente.
Codice civile, art. 1667 (Normattiva) – garanzia dell’appaltatore per difformità e vizi: denuncia entro sessanta giorni dalla scoperta, azione entro due anni dalla consegna.
Disposizioni di attuazione del codice civile, art. 66 (Normattiva) – assemblea straordinaria su richiesta di due condomini che rappresentino un sesto del valore; dopo dieci giorni possono convocarla loro.
Codice di procedura civile, art. 696 (Normattiva) – accertamento tecnico preventivo sullo stato dei luoghi, anche su cause e danni.