Canna fumaria condominiale: cosa controllare con la caldaia nuova

Una caldaia nuova va bene solo se la canna fumaria del palazzo è adatta a riceverla. Ecco che canna hai, cosa dice la legge sullo scarico dei fumi, i controlli da chiedere e quando serve passare dal condominio.

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Pubblicato il 2 novembre 2026.

Prima di montare una caldaia nuova collegata alla canna fumaria condominiale va controllato che la canna sia adatta: deve reggere il tipo di caldaia che metti, spesso a condensazione, insieme alle caldaie dei vicini già collegate, ed essere in buono stato e libera fino al tetto. Lo verifica l’installatore, che deve essere un’impresa abilitata; se il lavoro tocca la canna comune o la facciata, devi passare anche dall’amministratore.

Qui vediamo come riconoscere la canna del tuo palazzo, cosa dice la legge sullo scarico dei fumi, quali controlli chiedere e chi decide quando la canna va adeguata. Lo scarico della condensa è anche una delle cause tipiche delle perdite sotto la caldaia, spiegate nella pagina sulla caldaia che perde; per i lavori su tubi, termosifoni e scarichi c’è la pagina dell'idraulico, per la caldaia vera e propria l'assistenza caldaie. Su cosa è comune e cosa no decidono titoli e regolamento: qui trovi indicazioni generali.

Che tipo di canna fumaria ha il tuo palazzo

In diversi condomini le caldaie individuali scaricano in una canna collettiva ramificata: un condotto principale che sale fino al tetto, con un raccordo per ogni piano. Altrove ogni appartamento ha la sua canna, oppure la vecchia caldaia scaricava direttamente a parete. Capire quale caso è il tuo è il primo passo:

Tipo di scarico	Come si riconosce	Cosa comporta con la caldaia nuova
Canna singola, solo tua	il condotto serve solo il tuo appartamento fino al tetto	va verificata e spesso adeguata alla condensazione, di solito senza coinvolgere altri
Canna collettiva ramificata	sullo stesso condotto scaricano le caldaie di più piani	la caldaia nuova deve essere compatibile con la canna e con gli apparecchi dei vicini
Scarico a parete	il tubo dei fumi esce dal muro esterno, senza arrivare al tetto	si può mantenere solo nei casi di deroga previsti dalla legge
Nessuna canna adatta	la canna c’è ma non è utilizzabile, o non c’è	serve una soluzione nuova: canna intubata, condotto in facciata o sistema comune

Le informazioni si trovano nel libretto dell’impianto della vecchia caldaia, nei documenti del palazzo che conserva l’amministratore e, soprattutto, nel sopralluogo del tecnico. Come leggere il libretto lo spiega la guida sul libretto di impianto della caldaia.

Prima di tutto: i segnali di fumi che non escono bene

Una canna che non tira o che perde può far rientrare i fumi in casa, compreso il monossido di carbonio, un gas che non si vede e non ha odore. I segnali da non ignorare sono:

odore di fumo o di bruciato vicino alla caldaia o in un’altra stanza;
macchie scure o di umidità sul muro lungo il percorso della canna;
una caldaia che va spesso in blocco, soprattutto con il vento;
mal di testa, nausea o sonnolenza di chi sta in casa, che passano uscendo all’aperto;
un rilevatore di monossido che suona.

Tutti i segnali, e cosa fare con un rilevatore, sono nella guida sul monossido di carbonio dalla caldaia.

Le regole sullo scarico dei fumi quando cambi caldaia

La regola generale è che gli impianti termici installati dopo il 31 agosto 2013 scarichino i fumi con sbocco sopra il tetto dell’edificio. La legge prevede però alcune deroghe, che riguardano da vicino i condomini:

sostituzione di una caldaia individuale installata prima di quella data con scarico a parete o in canna collettiva ramificata: si può mantenere quel tipo di scarico, a condizione di installare una caldaia a gas a camera stagna con un rendimento superiore alla soglia fissata dalla legge;
ristrutturazione di impianti individuali in palazzi plurifamiliari che non hanno canne con sbocco sul tetto funzionali, idonee o adattabili alla condensazione;
vincoli di tutela dell’edificio, nazionali, regionali o comunali, che impediscono lo sbocco sul tetto;
impossibilità tecnica di arrivare sopra il colmo del tetto, attestata e asseverata dal progettista;
generatori ibridi compatti o pompe di calore a gas, con i requisiti previsti.

Nei casi di deroga diversi dalla semplice sostituzione la legge chiede caldaie a condensazione con basse emissioni di ossidi di azoto, e in tutti i casi i terminali di scarico vanno posizionati secondo la norma tecnica UNI 7129. I Comuni devono adeguare i propri regolamenti a queste regole: prima di scegliere, l’installatore verifica anche il regolamento edilizio del tuo Comune.

Caldaia a condensazione e canna vecchia: i controlli tecnici

Una caldaia a condensazione recupera calore dai fumi, che escono più freddi e carichi di vapore. Nella canna si forma condensa leggermente acida, e in molti modelli i fumi sono spinti da un ventilatore. Una canna nata per le vecchie caldaie può non essere adatta, per tre motivi:

i materiali: la condensa acida, nel tempo, rovina condotti non costruiti per resisterle;
la tenuta: con i fumi spinti dal ventilatore, una canna non stagna può far uscire fumi nei vani o negli appartamenti;
il dimensionamento: una canna collettiva è calcolata per un certo numero e tipo di apparecchi, e una caldaia diversa può disturbare il funzionamento di quelle dei vicini.

Per questo, prima dell’installazione, l’installatore dovrebbe:

ispezionare la canna, anche con una telecamera, per vedere crepe, ostruzioni, nidi o detriti;
verificare tenuta, sezione e tiraggio, e lo stato del comignolo sul tetto;
controllare quali apparecchi sono già collegati alla canna collettiva e se la caldaia nuova è compatibile con loro;
prevedere lo scarico della condensa nella rete di scarico di casa, con il suo sifone.

Per le norme tecniche, i sistemi di evacuazione dei fumi degli apparecchi domestici a gas fino a 35 kW sono trattati dalla UNI 7129-3. Per gli impianti termici e del gas collegati a canne fumarie collettive ramificate, quando si installano, si trasformano o si ampliano, il DM 37/08 chiede il progetto di un professionista iscritto all’albo: chiedi all’installatore se il tuo caso rientra.

Intubare, uscire in facciata o rifare la canna: chi decide

Se la canna non è adatta, le strade di solito sono tre: intubarla, cioè infilare nel condotto esistente un tubo nuovo adatto alla condensazione; realizzare un condotto nuovo, per esempio in facciata o in un cavedio; oppure rifare il sistema per tutto il palazzo. Cambia molto chi deve dare il via libera:

la caldaia e i raccordi dentro casa sono tuoi: li scegli tu, con l’installatore;
la canna collettiva che serve più appartamenti è una parte comune. Ogni condomino può servirsi della cosa comune e modificarla a proprie spese per usarla meglio, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di usarla. Intubarla solo per la tua caldaia può togliere spazio o funzionalità ai vicini: va concordato con l’amministratore, e spesso passa dall’assemblea;
un condotto nuovo sulla facciata tocca una parte comune e il decoro dell’edificio. Il codice civile vieta le opere che danneggiano le parti comuni o pregiudicano stabilità, sicurezza o decoro architettonico, e chiede in ogni caso di avvisare prima l’amministratore;
un sistema nuovo per tutti è una decisione dell’assemblea, che conviene prendere quando molte caldaie vanno cambiate negli stessi anni.

Prima dei lavori manda all’amministratore una richiesta scritta, con la relazione dell’installatore e il disegno della soluzione. Se la risposta è un rifiuto e sei convinto di averne diritto, senti un avvocato: in questi casi pesano i dettagli tecnici e il regolamento del palazzo.

Le domande da fare all’installatore prima di firmare

Un preventivo per una caldaia in condominio dovrebbe rispondere a queste domande:

che tipo di scarico ha oggi la caldaia e se la nuova potrà usare lo stesso, con quale norma o deroga;
se la canna è stata ispezionata, con quale esito, e se l’ispezione è compresa nel prezzo;
se serve intubare o modificare la canna, chi deve autorizzarlo e chi paga quella parte;
se serve un progetto di un professionista, perché la caldaia scarica in una canna collettiva ramificata;
dove finisce lo scarico della condensa e se va protetto dal gelo, come capita sui balconi;
quali documenti consegnerà: dichiarazione di conformità, aggiornamento del libretto, istruzioni della caldaia.

Cosa deve contenere un preventivo scritto è spiegato nella guida su cosa deve contenere un preventivo, mentre le detrazioni ancora possibili quando cambi la caldaia sono nella guida sulle detrazioni per la sostituzione della caldaia.

Dopo l’installazione: documenti, condensa e controlli

Finiti i lavori, l’impresa installatrice rilascia la dichiarazione di conformità, di cui fanno parte la relazione sui materiali e, quando è previsto, il progetto. La legge chiede di affidare questi lavori a imprese abilitate, e per l’evacuazione dei fumi e delle condense vale come per il resto dell’impianto. Per gli impianti rilasciamo la dichiarazione di conformità prevista dal DM 37/08 quando è dovuta.

Poi tieni d’occhio tre cose:

lo scarico della condensa: se si intasa o gela, la caldaia va in blocco e può gocciolare da sotto;
i controlli periodici: manutenzione e controllo dei fumi hanno scadenze proprie, spiegate nella guida sul controllo fumi della caldaia in Emilia-Romagna;
la canna nel tempo: se il palazzo ha una canna collettiva, segnala all’amministratore ogni odore o macchia anomala, anche se la tua caldaia funziona.

Pagine utili

Domande frequenti

La vecchia caldaia scaricava a parete: posso fare lo stesso con la nuova?

Se la vecchia caldaia individuale era installata prima del 31 agosto 2013 e scaricava a parete, la legge consente di mantenere lo scarico a parete con una caldaia a gas a camera stagna che rispetti il rendimento richiesto. Il terminale va posizionato secondo la UNI 7129 e va rispettato il regolamento del tuo Comune. La verifica la fa l’installatore, prima di ordinare la caldaia.

Il vicino ha messo una caldaia nuova sulla canna comune e la mia funziona peggio: cosa faccio?

Segnalalo subito all’amministratore e fai controllare la tua caldaia dal tecnico che ne cura la manutenzione. Una canna collettiva sbilanciata può far tornare i fumi in un appartamento: se noti odori, blocchi frequenti o malesseri, spegni la caldaia e arieggia. La verifica della canna riguarda tutto il palazzo, non solo il tuo apparecchio.

Serve il permesso del condominio per cambiare caldaia?

Per la caldaia in sé, di regola no: è un impianto tuo. Il condominio entra in gioco se devi intervenire sulla canna comune, aprire fori o montare condotti sulla facciata, o se il regolamento prevede regole proprie. In ogni caso conviene avvisare l’amministratore prima dei lavori.

Chi paga l’ispezione della canna fumaria condominiale?

Se il condominio decide di controllare la canna collettiva per tutti, la spesa è comune e si divide secondo il regolamento. Se l’ispezione serve solo a te per installare la tua caldaia, è probabile che la spesa resti a te: chiarisci il punto con l’amministratore prima del sopralluogo.

Fonti

DPR 26 agosto 1993, n. 412, art. 5 (Normattiva) – consultato il 25 ottobre 2026, testo in vigore dal 29 aprile 2022: comma 9, scarico sopra il tetto per gli impianti installati dopo il 31 agosto 2013; comma 9-bis, deroghe; comma 9-ter, requisiti delle caldaie in deroga e terminali secondo la UNI 7129; comma 9-quater, adeguamento dei regolamenti comunali.
DM 22 gennaio 2008, n. 37 (Normattiva) – consultato il 25 ottobre 2026: art. 1, comma 2, lettere c) ed e), comprese le opere di evacuazione dei prodotti della combustione e delle condense; art. 5, comma 2, lettere f) e g), progetto di un professionista con canne fumarie collettive ramificate; art. 7, dichiarazione di conformità; art. 8, imprese abilitate.
UNI 7129-3:2015 (UNI Store) – consultata il 25 ottobre 2026: sistemi di evacuazione dei prodotti della combustione degli impianti domestici a gas, per apparecchi con portata termica fino a 35 kW; in vigore.
Codice civile, art. 1102 (Normattiva) – consultato il 25 ottobre 2026: uso della cosa comune senza alterarne la destinazione né impedire l’uso agli altri; modifiche a proprie spese per il miglior godimento.
Codice civile, art. 1117 (Normattiva) – consultato il 25 ottobre 2026: facciate e installazioni destinate all’uso comune tra le parti comuni, salvo diverso titolo.
Codice civile, art. 1122 (Normattiva) – consultato il 25 ottobre 2026: vietate le opere che danneggiano le parti comuni o pregiudicano stabilità, sicurezza o decoro; preventiva notizia all’amministratore.