L’amministratore non risponde e c’è un guasto urgente: cosa puoi fare

Con un guasto urgente sulle parti comuni non serve aspettare l’amministratore: puoi far mettere in sicurezza e chiedere il rimborso. Ecco chi chiamare, cosa documentare e cosa fare se non risponde mai.

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Pubblicato il 2 novembre 2026.

Se l’amministratore non risponde e c’è un guasto urgente sulle parti comuni, puoi far intervenire tu un tecnico per fermare il danno: il codice civile riconosce il rimborso al condomino che sostiene una spesa urgente, anche senza l’autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea. Il punto è farlo bene: provare a contattarlo e lasciarne traccia, limitare l’intervento alla messa in sicurezza, mandargli tutto subito dopo.

Questa guida segue l’ordine giusto, dal primo tentativo di chiamata a cosa fare se l’amministratore non risponde mai. Per le perdite d’acqua, il caso più frequente, le regole su parti comuni e private sono nella pagina sulla perdita in condominio. Sono indicazioni generali: per il tuo caso contano il regolamento e il contratto dell’amministratore, e per le questioni legali un avvocato.

Prima chiamata: dove trovare i recapiti giusti

La legge chiede che nel luogo di accesso al condominio, o in quello di maggior uso comune, siano affissi nome, domicilio e recapiti anche telefonici dell’amministratore. Se il condominio non ha un amministratore, deve essere affisso il recapito della persona che ne svolge le funzioni. Parti da lì, poi allarga il giro:

il numero per le urgenze, se l’amministratore ne ha uno diverso da quello dello studio;
email e PEC dello studio, anche fuori orario: un messaggio scritto lascia una traccia con data e ora;
i consiglieri di condominio, se l’assemblea li ha nominati, o il portiere;
le ditte di manutenzione con un contratto: ascensore, autoclave, cancello automatico e caldaia centralizzata hanno spesso un numero di reperibilità sull’impianto o nel locale tecnico;
il gruppo dei condomini o i vicini, che possono avere un altro recapito o le chiavi dei locali tecnici.

Ogni tentativo va annotato: ora, numero chiamato, esito. È la prova che la spesa non poteva aspettare.

Prima di cercare l’amministratore, però, chiediti se il guasto è davvero del palazzo. Se perde una tubazione in strada, se manca l’acqua in tutta la via o se è buio in tutto il quartiere, il problema è della rete pubblica: va chiamato il gestore, il cui numero di pronto intervento trovi in bolletta, e né l’amministratore né un tecnico privato possono risolverlo.

Urgente o rimandabile: come riconoscere il guasto che non aspetta

Non ogni guasto giustifica un intervento senza autorizzazione. Il criterio pratico è uno: se aspettare l’amministratore fa crescere il danno o mette a rischio le persone, è urgente.

Situazione	Primo passo	Chi chiamare
Acqua da una colonna o da un tubo comune che allaga cantine, scale o appartamenti	chiudere la valvola della colonna o il generale del palazzo	idraulico
Colonna di scarico che rigurgita ai piani bassi	smettere di scaricare e avvisare tutto il palazzo	idraulico, con lo spurgo se serve
Odore di gas nel vano scale o in cantina	niente interruttori né fiamme, aprire le finestre, uscire	pronto intervento gas del distributore, che trovi in bolletta, o 112
Persone bloccate in ascensore	usare l’allarme della cabina	ditta dell’ascensore; 112 se c’è pericolo
Portone che non si chiude più, di notte	chiusura provvisoria	fabbro
Cavi scoperti, scintille o odore di bruciato nelle parti comuni	stare lontani, non toccare nulla	elettricista; 112 se c’è fumo o fuoco
Citofono muto, lampadina delle scale bruciata	segnalazione scritta	l’amministratore, con calma

Quando c’è pericolo per le persone il primo numero è sempre il 112. Le manovre per l’acqua sono spiegate nella guida su come chiudere l’acqua in emergenza, quelle per il gas nella guida sull'odore di gas in casa.

Mentre aspetti: lascia una traccia scritta

Una telefonata senza risposta non lascia segni. Per questo, mentre provi a chiamare, manda anche un messaggio scritto all’amministratore: email, PEC o un messaggio sul numero delle urgenze. Bastano poche righe:

che cosa succede, dove e da che ora;
i danni già visibili e quelli probabili se non si interviene;
i tentativi di contatto fatti;
che, in mancanza di risposta, farai intervenire un tecnico per la sola messa in sicurezza.

Intanto fotografa e filma il guasto, i danni e la loro evoluzione, e annota i nomi dei vicini presenti. Se puoi, fai le foto con l’orario visibile: servono all’amministratore, all’assicurazione e a te.

Il tecnico lo chiami tu: fin dove spingerti

Il codice civile è chiaro: il condomino che gestisce le parti comuni senza autorizzazione non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente. Quindi:

chiedi solo la messa in sicurezza: fermare l’acqua, liberare la colonna, chiudere il portone, far togliere tensione a un tratto pericoloso da un elettricista;
non decidere lavori grandi: il rifacimento di una colonna, un portone nuovo o un impianto da rifare restano all’amministratore e all’assemblea;
chiedi il prezzo prima di iniziare, o almeno una forbice, e una descrizione scritta di cosa è stato fatto e perché;
conserva la fattura e i pezzi sostituiti, se sono piccoli.

Quando ci chiami per un guasto in condominio, rispondiamo 24 ore su 24, festivi compresi, e ti diciamo il prezzo, o almeno una forbice, prima di iniziare il lavoro: è un dato da girare subito all’amministratore. Come si calcola il rimborso e quali spese restano fuori è spiegato nella guida sui lavori urgenti sulle parti comuni.

Il giorno dopo: il resoconto per l’amministratore

Appena possibile, manda all’amministratore un resoconto scritto con:

la descrizione del guasto e l’orario in cui è iniziato;
l’elenco dei tentativi di contatto, con gli orari;
cosa ha fatto il tecnico e cosa resta da fare;
fattura o ricevuta, foto e note del tecnico;
la richiesta di rimborso e quella di aprire la pratica sulla polizza del fabbricato, se c’è.

Chiedigli anche di prendere in mano la riparazione definitiva e di informare l’assemblea. L’amministratore, del resto, deve compiere gli atti conservativi delle parti comuni e può ordinare lavori straordinari urgenti, riferendone alla prima assemblea: il tuo intervento serve a coprire le ore in cui non era raggiungibile, non a sostituirlo.

Se l’amministratore non risponde mai: le strade previste

Un amministratore irraggiungibile per una notte è un inconveniente. Uno che non risponde mai, nemmeno per iscritto, è un problema da affrontare con gli altri condomini:

mettere tutto per iscritto, con PEC o raccomandata: resta la traccia delle richieste senza risposta;
chiedere un’assemblea straordinaria: almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio possono chiederla all’amministratore; se dopo dieci giorni non l’ha convocata, possono convocarla loro;
revocare l’amministratore: l’assemblea può farlo in ogni momento, con la maggioranza prevista per la nomina o con le modalità del regolamento;
rivolgersi al giudice: ogni condomino può chiedere la revoca in caso di gravi irregolarità, come il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea o la mancata esecuzione delle delibere. È una strada da percorrere con un avvocato.

La legge chiede che i recapiti dell’amministratore siano esposti, ma non dice che debba rispondere a qualunque ora: la reperibilità per le urgenze dipende dal contratto. Alla prossima nomina o al prossimo rinnovo, chiedi che sia scritta in modo chiaro.

Condominio senza amministratore: chi decide nelle urgenze

Nei palazzi piccoli può non esserci un amministratore: il codice civile ne prevede la nomina, anche da parte del giudice se l’assemblea non provvede, quando i condomini sono più di otto. Senza amministratore:

l’assemblea può convocarla qualunque condomino;
le spese urgenti anticipate da un condomino si rimborsano con la stessa regola;
va comunque affisso il recapito di chi svolge funzioni simili a quelle dell’amministratore.

Conviene organizzarsi prima del guasto: scegliere un referente, sapere dove sono il rubinetto generale e le valvole delle colonne, chi ha le chiavi del locale contatori e delle cantine, quali ditte chiamare. Un foglio con questi dati nell’androne fa risparmiare molto tempo, di notte. Per i guasti fuori orario trovi i nostri recapiti nella pagina del pronto intervento.

Pagine utili

Domande frequenti

L’amministratore può rifiutarsi di rimborsarmi?

Può contestare che la spesa fosse urgente, o che servisse nella misura in cui l’hai fatta. Per questo contano la traccia dei tentativi di contatto, le foto e la descrizione del tecnico: chi chiede il rimborso deve provare i fatti su cui si basa, a partire dall’urgenza. Se il disaccordo resta, ne discute l’assemblea e, in ultima istanza, decide il giudice: conviene sentire un legale.

La fattura del tecnico va intestata a me o al condominio?

Se riesci a sentire l’amministratore prima che il tecnico cominci, chiedigli come intestarla: se ti autorizza, la fattura può essere intestata al condominio, con il suo codice fiscale, e la paga il condominio. Se non lo trovi, intestala a te, pagala e chiedi il rimborso allegandola al resoconto. In entrambi i casi la descrizione del lavoro deve dire chiaramente che si tratta di una parte comune e di un intervento urgente.

Posso entrare nei locali tecnici chiusi a chiave?

Non forzare porte o lucchetti: chiedi le chiavi a portiere, consiglieri o vicini che le hanno. Se c’è un pericolo immediato, come acqua che raggiunge i contatori, fumo o odore di gas, chiama il 112: i soccorsi sanno come entrare in sicurezza.

Il guasto è nell’appartamento di un vicino che non c’è: posso intervenire?

Non puoi entrare in casa d’altri, ma puoi limitare il danno dalle parti comuni, per esempio facendo chiudere la colonna da un tecnico, e cercare il proprietario tramite amministratore e vicini. Cosa fare passo per passo è spiegato nella guida sull'allagamento dal vicino che non è in casa.

Se sono in affitto, devo avvisare anche il proprietario?

Sì. Se il guasto riguarda le parti comuni, avvisa l’amministratore e il proprietario. Se riguarda l’appartamento, il codice civile ti chiede di avvisare il proprietario; le riparazioni urgenti a suo carico puoi farle eseguire tu, avvisandolo nello stesso momento, con diritto al rimborso.

Fonti

Codice civile, art. 1129 (Normattiva) – recapiti dell’amministratore affissi nel luogo di accesso; nomina quando i condomini sono più di otto; revoca dell’assemblea e revoca giudiziale per gravi irregolarità.
Codice civile, art. 1130 (Normattiva) – l’amministratore compie gli atti conservativi relativi alle parti comuni.
Codice civile, art. 1134 (Normattiva) – senza autorizzazione, rimborso solo per la spesa urgente.
Codice civile, art. 1135 (Normattiva) – l’amministratore può ordinare lavori straordinari urgenti, riferendone nella prima assemblea.
Codice civile, art. 1577 (Normattiva) – il conduttore avvisa il locatore e può eseguire le riparazioni urgenti, salvo rimborso, dandone contemporaneo avviso.
Codice civile, art. 2697 (Normattiva) – chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento.
Disposizioni di attuazione del codice civile, art. 66 (Normattiva) – assemblea straordinaria su richiesta di due condomini con un sesto del valore; convocazione diretta dopo dieci giorni; senza amministratore la convoca ciascun condomino.