Contatori divisionali dell’acqua in condominio: come funzionano

Il gestore misura l’acqua del palazzo con il contatore generale, i divisionali servono a dividerla tra gli appartamenti. Ecco come si calcola la tua quota, da dove nasce la differenza e chi li controlla.

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Pubblicato il 2 novembre 2026.

I contatori divisionali dell’acqua in condominio sono contatori montati sul ramo di ogni appartamento, dopo il contatore generale del gestore: misurano quanto consuma ciascuno e servono all’amministratore per dividere la bolletta del palazzo. Il gestore, infatti, fattura al condominio quello che segna il generale; i divisionali non sono suoi, e le loro letture valgono solo per i conti interni.

Qui vediamo come si passa dalla bolletta alla tua quota, perché la somma dei divisionali non coincide quasi mai al litro con il generale, cosa cambia per l’acqua calda centralizzata e chi deve occuparsi di un contatore fermo o rotto. Un divisionale è anche la spia più comoda per scoprire una perdita in casa: come si cerca e si trova un guasto nascosto è spiegato nella pagina sulla ricerca perdite, e per gli altri lavori c’è la pagina dell'idraulico. Su criteri di ripartizione e proprietà dei contatori decidono regolamento e assemblea: qui trovi indicazioni generali.

Contatore generale e divisionali: chi misura cosa

Nei palazzi con un solo contratto per l’acqua i contatori sono di due tipi, con ruoli diversi:

	Contatore generale	Contatore divisionale
Dove si trova	all’ingresso dell’acqua nel palazzo, in un pozzetto, in una nicchia o in cantina	sul ramo di ogni appartamento: in cantina, sul pianerottolo o in casa
Di chi è	del gestore del servizio idrico	del condominio o del singolo, secondo come è stato installato e cosa dice il regolamento
Chi lo legge	il gestore, per la bolletta del condominio	l’amministratore, una ditta incaricata o i condomini con l’autolettura
A cosa serve	a fatturare l’acqua entrata nel palazzo	a dividere quella spesa tra gli appartamenti
Chi lo ripara o lo cambia	il gestore	il condominio o il proprietario, non il gestore

Il tubo che porta l’acqua dal generale alle colonne è una parte comune, come le colonne stesse, fino al punto in cui si diramano verso i singoli appartamenti. Il divisionale si trova di solito proprio lì, all’inizio del tuo ramo: è il confine pratico tra quello che consuma il palazzo e quello che consumi tu.

Dalla bolletta del palazzo alla tua quota

L’amministratore riceve la bolletta del contatore generale e la divide seguendo il regolamento. In genere il calcolo segue questi passi:

raccoglie le letture dei divisionali alla stessa data, o il più vicino possibile al periodo della bolletta;
calcola i consumi di ciascuno, come differenza tra la lettura nuova e quella precedente;
attribuisce a ogni appartamento la parte di spesa legata ai metri cubi che ha consumato;
divide le voci che non dipendono dai consumi, come le quote fisse, con il criterio scelto dal condominio;
ripartisce la differenza tra quanto ha segnato il generale e la somma dei divisionali.

Il criterio per le quote fisse e per la differenza non è uguale ovunque: millesimi, numero di appartamenti, proporzione ai consumi. Lo stabiliscono il regolamento o una delibera, e se non ti torna chiedi all’amministratore di mostrarti il calcolo.

Se abiti in affitto, la legge sulle locazioni mette a carico dell’inquilino, salvo patto contrario, la spesa per la fornitura dell’acqua, e ti dà il diritto di vedere le spese con i criteri di ripartizione e i documenti che le giustificano. Il conto, quindi, arriva al proprietario e poi a te: chiedi sempre il dettaglio delle letture.

Quando i conti non tornano con il generale

La somma dei divisionali difficilmente coincide al litro con quello che segna il generale, e una piccola differenza è normale; una differenza che cresce di bolletta in bolletta è un campanello d’allarme. Le cause tipiche sono:

usi comuni senza contatore: pulizia delle scale, irrigazione del giardino, rubinetti in cortile o in garage;
perdite sulle parti comuni, cioè sul tubo che va dal generale alle colonne o sulle colonne stesse: un tratto interrato o nel muro può perdere per mesi senza farsi vedere;
contatori che perdono precisione: con gli anni, calcare e usura possono far sfuggire i consumi più piccoli, come un WC che scarica a filo;
letture fatte in giorni diversi da quelli del gestore, o trascritte male;
un divisionale fermo, che fa sparire dal conto i consumi di un intero appartamento.

Se la differenza aumenta, chiedi all’amministratore di fare una prova di notte, quando quasi nessuno usa l’acqua: si leggono il generale e tutti i divisionali, poi si rileggono dopo qualche ora. Se il generale avanza e i divisionali sono fermi, l’acqua se ne va prima di arrivare agli appartamenti, e serve una ricerca della perdita sulle parti comuni. Se la perdita ha già fatto alzare la bolletta, le tutele previste per le perdite nascoste sono spiegate nella guida sulla bolletta dell’acqua troppo alta; la richiesta, con un solo contratto, passa dall’amministratore.

Il tuo divisionale come spia delle perdite in casa

Il divisionale si legge come qualsiasi contatore: le cifre nere indicano i metri cubi, quelle rosse o le lancette i litri, e una piccola rotella si muove anche con consumi minimi. Per usarlo come spia:

trovalo e assicurati che sia il tuo: in cantina o sul pianerottolo i contatori sono spesso uno accanto all’altro, con un numero o un’etichetta;
fotografalo con data e ora ogni volta che lo leggi: è anche la tua prova se un giorno la lettura dell’amministratore non ti torna;
chiudi tutti i rubinetti e guarda la rotella: se gira con tutto chiuso, in casa c’è un consumo nascosto.

I consumi da escludere prima di pensare a un tubo rotto, e come capire dove si trova la perdita, sono spiegati passo per passo nella guida sul contatore che gira con i rubinetti chiusi. Se il divisionale è in un locale non riscaldato, d’inverno va protetto dal gelo come quello del gestore: come farlo è nella guida su come proteggere il contatore dell’acqua dal gelo.

Acqua calda centralizzata: contatori da leggere a distanza entro il 2027

Se nel tuo palazzo l’acqua calda arriva da un impianto centralizzato, il discorso cambia. Per l’acqua calda, il riscaldamento e il raffreddamento prodotti in modo centralizzato, la legge sull’efficienza energetica prevede sotto-contatori per ogni unità immobiliare, quando è tecnicamente possibile ed efficiente in termini di costi, e una ripartizione della spesa che attribuisca almeno il 50 per cento ai prelievi volontari effettivi di ciascuno.

Le scadenze da conoscere:

i contatori e i sistemi di contabilizzazione installati dopo il 25 ottobre 2020 devono essere leggibili da remoto;
entro il 1° gennaio 2027 tutti questi sistemi devono essere dotati di dispositivi che ne permettono la lettura da remoto.

Se il contatore dell’acqua calda di casa tua si legge ancora a mano, chiedi all’amministratore se il condominio ha già programmato l’adeguamento. Per l’acqua fredda questa legge non prevede lo stesso obbligo, ma esistono divisionali con lettura via radio anche per l’acqua fredda, che evitano di entrare negli appartamenti. Come funziona la contabilizzazione per i termosifoni è spiegato nella guida sui termosifoni con ripartitori di calore.

Contatore fermo, rotto o sospetto: chi se ne occupa

Il gestore non interviene sui divisionali, perché non sono suoi: se un divisionale si blocca, perde o segna in modo strano, la segnalazione va all’amministratore. Chi paga la riparazione o la sostituzione dipende da chi ne è proprietario e da cosa prevede il regolamento: se il condominio li ha installati tutti insieme per ripartire la spesa, è logico gestire sostituzioni e letture in modo unitario, ma decide il regolamento.

Alcune situazioni da riconoscere:

il contatore è fermo anche con un rubinetto aperto: la tua quota verrebbe calcolata a zero, e la differenza ricadrebbe sugli altri. Segnalalo subito, anche se ti conviene;
gocciola dai raccordi: chiudi la valvola del tuo appartamento, se la conosci, e fai sistemare la perdita. Poi chiarisci con l’amministratore chi paga;
la lettura dell’amministratore non coincide con la tua: manda la tua foto con data e ora e chiedi di ricontrollare;
ha un sigillo rotto: alcuni condomini piombano i divisionali per evitare manomissioni. Non toglierlo e non toccarlo, e avvisa l’amministratore.

Il lavoro sul tubo per sostituire un divisionale va fatto da un idraulico, con l’acqua del tuo ramo chiusa. Per gli impianti rilasciamo la dichiarazione di conformità prevista dal DM 37/08 quando è dovuta.

Installare i divisionali dove non ci sono

Nei palazzi senza divisionali la spesa dell’acqua si divide di regola per millesimi, salvo un criterio diverso accettato da tutti, e chi consuma poco paga per chi consuma tanto. Installarli è una scelta che passa dall’assemblea; quale maggioranza serve dipende da come viene qualificato l’intervento, ed è un punto da chiarire con l’amministratore prima del voto.

Prima di decidere, conviene far verificare a un tecnico:

se ogni appartamento ha un solo ramo: nei palazzi più vecchi capita che un appartamento sia servito da due colonne, e allora servono due contatori;
dove metterli: in un punto accessibile per letture e manutenzione, con una valvola prima e dopo;
la lettura a distanza, che costa di più all’inizio ma evita appuntamenti e stime;
lo stato delle colonne: se sono vecchie e perdono, ha senso coordinare il lavoro con il loro rifacimento, come spiegato nella guida sul rifacimento delle colonne montanti.

Un’alternativa ai divisionali è chiedere al gestore contratti separati per ogni appartamento, ognuno con il suo contatore. Condizioni, costi e lavori necessari li indica il gestore, che va interpellato prima dell’assemblea.

Pagine utili

Domande frequenti

Il mio divisionale segna pochi metri cubi, ma la mia quota è alta: perché?

Perché nella bolletta ci sono voci che non dipendono dai tuoi consumi, come le quote fisse, e perché la differenza tra generale e divisionali viene divisa tra tutti. Chiedi all’amministratore il dettaglio: letture, criterio usato per le quote fisse e per la differenza. Se la differenza cresce, proponi la prova notturna per escludere una perdita sulle parti comuni.

Il divisionale è in casa mia: devo far entrare chi lo legge?

La lettura serve a calcolare la tua quota: senza, l’amministratore dovrà stimarla con i criteri del regolamento. Se l’orario non ti va bene, chiedi se puoi mandare tu una foto del contatore con data e ora. A lungo andare, i moduli per la lettura a distanza risolvono il problema per tutti.

Il contatore dell’acqua calda e quello dell’acqua fredda sono diversi?

Sì: se l’acqua calda arriva da un impianto centralizzato, in casa hai un contatore per l’acqua calda, che conta i litri prelevati: con quella lettura si divide anche l’energia servita a scaldarli, e per questo il contatore rientra nelle regole sulla contabilizzazione. Per questi contatori la lettura da remoto è obbligatoria entro il 1° gennaio 2027.

Si possono avere bollette separate per ogni appartamento?

In alcuni casi sì, se il gestore accetta di passare a contratti individuali con un suo contatore per ogni appartamento. La richiesta parte dal condominio e il gestore indica condizioni, costi e lavori necessari. Finché resta un solo contratto, la bolletta arriva all’amministratore.

Chi paga se il raccordo del divisionale perde?

Dipende da chi è proprietario del contatore e da dove si trova, secondo il regolamento: chiedilo all’amministratore. La perdita, però, va fermata subito: chiudi la valvola del tuo ramo, se la conosci, e chiama un idraulico. Conserva foto e fattura per sistemare i conti dopo.

Fonti

Codice civile, art. 1117 (Normattiva) – consultato il 25 ottobre 2026: impianti idrici comuni fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale, salvo diverso titolo.
Codice civile, art. 1123 (Normattiva) – consultato il 25 ottobre 2026: spese per millesimi salvo diversa convenzione; in proporzione all’uso per le cose che servono i condomini in misura diversa.
Legge 27 luglio 1978, n. 392, art. 9 (Normattiva) – consultata il 25 ottobre 2026: fornitura dell’acqua a carico del conduttore salvo patto contrario; diritto di conoscere spese, criteri di ripartizione e documenti.
D.Lgs. 4 luglio 2014, n. 102, art. 9 (Normattiva) – consultato il 25 ottobre 2026, testo in vigore dal 19 aprile 2026: comma 5, sotto-contatori per calore, raffreddamento e acqua calda e ripartizione con almeno il 50 per cento ai prelievi volontari; comma 5-bis, lettura da remoto per i dispositivi installati dopo il 25 ottobre 2020 e per tutti entro il 1° gennaio 2027.
DM 22 gennaio 2008, n. 37 (Normattiva) – consultato il 25 ottobre 2026: impianti idrici e sanitari (art. 1), lavori affidati a imprese abilitate (art. 8).