Luci delle scale e parti comuni guaste: chi ripara e come

Lampade, pulsanti, temporizzatori e quadro dei servizi comuni sono del condominio: il tecnico lo chiama l’amministratore. Ecco come leggere il guasto, come segnalarlo e chi paga, anche se sei in affitto.

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Pubblicato il 2 novembre 2026.

Le luci delle scale e delle altre parti comuni le ripara il condominio: il guasto va segnalato all’amministratore, che incarica un elettricista, e la spesa entra nei conti comuni. Il singolo condomino non deve salire su una scala per cambiare lampade né aprire temporizzatori e quadri, ma può fare molto per far arrivare il tecnico giusto con le informazioni giuste.

Qui vediamo di chi è ogni parte dell’impianto, come leggere i sintomi, cosa scrivere nella segnalazione e chi paga, anche in affitto. Come si tiene in ordine un impianto elettrico nel tempo, in casa e nelle parti comuni, è spiegato nella pagina sulla manutenzione dell’impianto elettrico; per gli altri lavori c’è la pagina dell'elettricista. Su tabelle e quote decidono il regolamento e l’amministratore: queste sono indicazioni generali.

Luci delle scale guaste: chi deve intervenire

Il codice civile mette tra le parti comuni le scale, i vestiboli e gli impianti per l’energia elettrica destinati all’uso comune, fino al punto in cui si diramano verso i singoli appartamenti. Le luci di scale, androne, pianerottoli, cortile e garage comune fanno quindi parte dell’impianto del condominio, che di solito ha un suo contatore, quello dei servizi comuni.

Cosa non funziona	Di chi è di regola	Chi chiama il tecnico
Lampade e plafoniere di scale, androne e pianerottoli	condominio	amministratore
Pulsanti luminosi e sensori di presenza	condominio	amministratore
Temporizzatore e quadro dei servizi comuni	condominio	amministratore
Luci di cortile, cantine comuni e garage comune	condominio, o il gruppo di condomini che le usa	amministratore
Luce della tua cantina o del tuo box, se è collegata al tuo contatore	tua	tu

L’ultima riga va verificata caso per caso: in alcuni palazzi la luce delle cantine private è collegata all’impianto comune. Se non sai da dove prende corrente, chiedilo all’amministratore prima di chiamare un tecnico per conto tuo. Il regolamento o gli atti di acquisto possono comunque prevedere attribuzioni diverse.

Cosa significa ogni sintomo

Sapere cosa succede, e dove, aiuta l’elettricista a portare il ricambio giusto. La tabella mette in fila i casi più comuni:

Cosa vedi	Causa probabile
Resta spenta una sola lampada	lampada o plafoniera esaurita, portalampada guasto
Non si accende un piano, gli altri sì	pulsante di quel piano, collegamento nella scatola del pianerottolo
Non si accende niente in tutto il vano scala	temporizzatore guasto, interruttore scattato nel quadro comune, fornitura interrotta
Le luci restano sempre accese	pulsante incastrato, temporizzatore bloccato o impostato su luce fissa
Si spengono quando sei ancora a metà rampa	tempo del temporizzatore troppo breve
Le luci del cortile restano accese di giorno	sensore crepuscolare sporco, mal orientato o guasto
Scatta qualcosa quando piove	acqua nelle luci esterne o in una scatola di derivazione
Le lampade di emergenza non si accendono durante un blackout	batteria esaurita o lampada guasta

Se a scattare con la pioggia è il salvavita delle parti comuni, le cause sono simili a quelle descritte nella guida sul salvavita che scatta quando piove: acqua nelle luci esterne, nelle scatole o nei pozzetti.

Due controlli li puoi fare tu, senza toccare niente. Guarda se nella via c’è corrente: se anche i lampioni e i negozi sono al buio, il guasto è della rete. Poi chiedi a un vicino se in casa ha la luce: se sì e le scale sono al buio, il problema è dell’impianto comune. Se l’acqua salta insieme alle luci, ricorda che spesso anche l’autoclave è collegata ai servizi comuni: la guida sull'autoclave condominiale guasta spiega cosa fare in quel caso.

La segnalazione all’amministratore: cosa scrivere

Una segnalazione precisa fa risparmiare un sopralluogo. Scrivi all’amministratore, con un messaggio o una mail:

dove: scala, piano, androne, cortile o garage, e quale luce, per esempio «la plafoniera sopra la porta dell’ascensore al terzo piano»;
cosa succede: spenta sempre, a intermittenza, accesa di continuo, si spegne troppo presto;
da quando, e se è cominciato dopo un temporale, lavori nel palazzo o una pulizia delle scale con molta acqua;
se i pulsanti sono illuminati: se sono spenti anche loro, il problema è più a monte;
una foto della plafoniera o del pulsante, se aiuta a riconoscerli.

Se il guasto lascia al buio una zona di passaggio di notte, scrivilo chiaramente: cambia la priorità dell’intervento. Se l’amministratore non risponde, la guida su cosa fare quando l’amministratore non risponde spiega i passi successivi.

Cosa non fare, anche se sembra una sciocchezza

Cambiare una lampadina sembra un lavoro da due minuti. Sulle scale di un condominio non lo è:

spesso serve una scala appoggiata sui gradini, con un rischio di caduta serio;
un vicino può premere il pulsante mentre stai toccando il portalampada;
le plafoniere LED di oggi non hanno sempre una lampadina da svitare: a volte va cambiato il corpo illuminante o il suo alimentatore, cioè il componente che lo fa funzionare.

Il quadro dei servizi comuni, di solito vicino ai contatori o in un locale tecnico, è spesso chiuso a chiave. Se è accessibile e vedi un interruttore abbassato, riarmarlo una volta è lo stesso gesto che fai nel quadro di casa; se scatta di nuovo, lascialo giù e segnalalo.

Scale al buio: quanto si può aspettare

Una lampada spenta su un pianerottolo illuminato da altre è un fastidio. Un’intera rampa al buio di notte, con anziani o bambini che la usano, è un rischio di caduta. In attesa del tecnico:

avvisa i vicini, soprattutto chi esce presto o rientra tardi;
usa la torcia del telefono e tieni libere le rampe da borse e oggetti;
chiedi all’amministratore se può far mettere luci provvisorie a batteria nei punti più bui.

Delle parti comuni il condominio risponde come custode, e in caso di danni la sua responsabilità si valuta caso per caso: è un motivo in più per segnalare subito il guasto per iscritto. Se nessuno interviene e la situazione è pericolosa, la riparazione può diventare una spesa urgente, che il singolo condomino può far eseguire con diritto al rimborso: limiti e prove sono spiegati nella guida sui lavori urgenti sulle parti comuni.

Chi paga lampade, riparazioni e bolletta delle parti comuni

Le spese per conservare e far funzionare le parti comuni si dividono di regola per millesimi, salvo una diversa convenzione. Per le luci, però, contano anche tabelle e regolamento:

più scale o più edifici: se un impianto serve solo una scala, o solo il garage, il codice civile mette la manutenzione a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità;
scale e illuminazione: per la manutenzione delle scale il codice prevede un criterio misto, metà per valore e metà in base all’altezza di ciascun piano. Per la luce delle scale la Cassazione guarda di solito all’uso, quindi all’altezza del piano, più che ai millesimi, salvo un regolamento diverso: chiedi all’amministratore quale criterio applica;
la bolletta del contatore comune è una spesa per il servizio comune e segue la tabella prevista dal regolamento.

Se abiti in affitto, la legge sulle locazioni mette a carico dell’inquilino, salvo patto contrario, le spese per la fornitura dell’energia elettrica e degli altri servizi comuni. Per le riparazioni contano il contratto e la natura del lavoro: in caso di dubbio chiedi al proprietario prima di pagare. Hai anche il diritto di vedere l’elenco delle spese, con i criteri di ripartizione e i documenti che le giustificano.

LED, sensori e impianto nuovo: chi decide

La sostituzione di una lampada o di un pulsante guasto è ordinaria manutenzione: la gestisce l’amministratore, che ha il compito di erogare le spese per la manutenzione ordinaria delle parti comuni. Rifare l’illuminazione delle scale, passare a plafoniere LED con sensori di presenza o rifare il quadro comune sono invece interventi più ampi, che passano di solito dall’assemblea.

Prima del voto conviene chiedere preventivi confrontabili, con le stesse richieste:

quante luci e dove, compresi androne, cantine e garage;
temporizzatore o sensori: i sensori accendono solo dove serve, ma vanno posizionati bene per non lasciare buchi di buio;
tempo di accensione adatto a chi sale piano, e un preavviso prima dello spegnimento, se il sistema lo prevede;
lampade di emergenza che si accendano da sole durante un blackout, con le istruzioni per provarle;
cosa si riusa dei cavi e delle scatole esistenti, perché cambia molto il lavoro nel vano scala.

Per legge i lavori di installazione e trasformazione degli impianti elettrici vanno affidati a imprese abilitate, e per le utenze condominiali il progetto lo redige un professionista iscritto all’albo. Per gli impianti rilasciamo la dichiarazione di conformità prevista dal DM 37/08 quando è dovuta. Se il condominio ha dipendenti, come un portiere, possono valere anche gli obblighi previsti per i luoghi di lavoro, comprese le verifiche periodiche dell’impianto di terra: è un punto da chiarire con l’amministratore.

Pagine utili

Domande frequenti

Posso cambiare io la lampadina delle scale?

Meglio di no, anche se sembra un lavoro semplice. Sulle scale si lavora in posizione instabile, qualcuno può riaccendere il circuito mentre tocchi il portalampada e molte plafoniere moderne non hanno una lampadina da svitare. Segnala il guasto all’amministratore, che lo fa sistemare dalla ditta incaricata.

Le luci delle scale restano sempre accese: è un problema?

Sì, per due motivi: si consuma energia che paga il condominio, e spesso la causa è un pulsante incastrato o un temporizzatore bloccato, che possono scaldare. Segnalalo all’amministratore indicando da quanto tempo succede. Se un pulsante è caldo al tatto o ha un odore di bruciato, scrivilo subito.

La luce si spegne prima che io arrivi al piano: si può allungare il tempo?

Di solito sì: il tempo di accensione si regola sul temporizzatore del quadro comune, e lo fa l’elettricista su richiesta dell’amministratore. Se nel palazzo abitano persone anziane o con difficoltà a camminare, è un buon motivo per chiedere un tempo più lungo.

Sono in affitto: devo pagare io la luce delle scale?

La legge sulle locazioni mette a carico dell’inquilino, salvo patto contrario, la fornitura dell’energia elettrica e degli altri servizi comuni, quindi di solito la quota della bolletta comune spetta a te. Per le riparazioni guarda il contratto. Prima di pagare puoi chiedere al proprietario l’elenco delle spese con i criteri di ripartizione.

Se qualcuno cade sulle scale al buio, chi ne risponde?

Il condominio risponde dei danni causati dalle parti comuni che ha in custodia, salvo il caso fortuito, ma ogni caso si valuta a sé: contano per esempio da quanto tempo il guasto era noto e come si è comportato chi è caduto. Se succede, conserva foto e segnalazioni e fatti consigliare da un avvocato.

Fonti

Codice civile, art. 1117 (Normattiva) – consultato il 25 ottobre 2026: tra le parti comuni scale, vestiboli e sistemi centralizzati per l’energia elettrica, fino al punto di diramazione ai locali dei singoli, salvo diverso titolo.
Codice civile, art. 1123 (Normattiva) – consultato il 25 ottobre 2026: spese per millesimi salvo diversa convenzione; impianti che servono una parte dell’edificio a carico del gruppo che ne trae utilità.
Codice civile, art. 1124 (Normattiva) – consultato il 25 ottobre 2026: manutenzione delle scale divisa per metà in base al valore e per metà in base all’altezza di ciascun piano.
Codice civile, art. 1130 (Normattiva) – consultato il 25 ottobre 2026: l’amministratore eroga le spese per la manutenzione ordinaria delle parti comuni e compie gli atti conservativi.
Codice civile, art. 1134 (Normattiva) – consultato il 25 ottobre 2026: rimborso al condomino che interviene senza autorizzazione solo per la spesa urgente.
Codice civile, art. 2051 (Normattiva) – consultato il 25 ottobre 2026: responsabilità per il danno cagionato dalle cose in custodia, salvo il caso fortuito.
Legge 27 luglio 1978, n. 392, art. 9 (Normattiva) – consultata il 25 ottobre 2026: oneri accessori a carico del conduttore salvo patto contrario, tra cui la fornitura dell’energia elettrica e degli altri servizi comuni; diritto di conoscere spese, criteri di ripartizione e documenti giustificativi.
DM 22 gennaio 2008, n. 37 (Normattiva) – consultato il 25 ottobre 2026: definizione di ordinaria manutenzione (art. 2), progetto di un professionista per gli impianti elettrici di tutte le utenze condominiali (art. 5), lavori affidati a imprese abilitate (art. 8).