Rifacimento delle colonne montanti dell’acqua: come si organizza

Rifare le colonne montanti è un lavoro comune, da decidere in assemblea e da coordinare con ogni appartamento. Ecco le fasi, dalla diagnosi al collaudo, le scelte sul percorso e cosa cambia per chi abita ai piani.

Rispondiamo 24 ore su 24
Obiettivo: arrivo entro 1 ora
Fattura o ricevuta per ogni lavoro

Pubblicato il 2 novembre 2026.

Il rifacimento delle colonne montanti dell’acqua si organizza in quattro tempi: la diagnosi di un tecnico, la decisione dell’assemblea su preventivi confrontabili, un cantiere coordinato con tutti gli appartamenti e il collaudo con la consegna dei documenti. Le colonne sono una parte comune fino al punto in cui si diramano verso ogni appartamento: le decide e le paga il condominio, mentre il tratto dentro casa resta a ciascun proprietario, che può approfittare del cantiere per rifarlo.

Qui trovi come capire se le colonne vanno rifatte, quali percorsi sono possibili, come si arriva al voto, cosa succede negli appartamenti durante i lavori e cosa pretendere alla fine. Come è fatto un impianto idraulico e quando conviene rifarlo è spiegato nella pagina sull'impianto idraulico; per guasti e riparazioni c’è la pagina dell'idraulico. Maggioranze e ripartizioni dipendono anche da regolamento e tabelle: sono indicazioni generali, da verificare con l’amministratore.

Riparare ancora o rifare: la diagnosi che serve

Le colonne montanti sono i tubi che portano l’acqua dal contatore generale, o dall’autoclave, ai vari piani. Nei palazzi con i montanti in ferro zincato arriva un momento in cui le riparazioni si inseguono: oggi un raccordo al secondo piano, tra due mesi una perdita al quarto. È il segnale che conviene smettere di rattoppare e valutare il rifacimento.

Prima di parlarne in assemblea serve una diagnosi scritta di un tecnico, che dovrebbe contenere:

il rilievo dei percorsi: quante colonne ci sono, quali appartamenti serve ciascuna, dove passano, dove sono le valvole;
lo stato dei tubi: materiale, incrostazioni, perdite riparate negli anni, eventualmente un pezzo di tubo tagliato e aperto per vedere l’interno;
le misure di pressione e portata ai piani bassi e ai piani alti, nelle ore normali e in quelle di punta;
le valvole di intercettazione alla base delle colonne e ai piani: se non chiudono, ogni guasto obbliga a lasciare senz’acqua tutto il palazzo;
le soluzioni possibili, con vantaggi, disagi e un ordine di priorità.

Come riconoscere il ferro zincato e cosa gli succede con gli anni è spiegato nella guida sui tubi in ferro zincato. Se il problema principale è la pressione ai piani alti, guarda anche la guida sulla pressione bassa all’ultimo piano: una colonna nuova e più adatta può far parte della soluzione.

Stesso percorso o percorso nuovo: le opzioni

La scelta più importante è dove far passare le colonne nuove. Cambia tutto: costi, disagi negli appartamenti, tempi.

Percorso	Vantaggi	Svantaggi
Nello stesso punto delle vecchie, dentro i muri di bagni e cucine	allacci brevi, nessuna modifica all’aspetto dell’edificio	bisogna entrare in ogni appartamento, aprire e richiudere muri e piastrelle
In un cavedio o in un vano tecnico esistente	lavoro concentrato, meno accessi alle case	serve che il cavedio sia accessibile e abbastanza grande
Nel vano scale, in una canalina o in una controparete	quasi nessun lavoro dentro le case	va curato l’aspetto, e servono nuovi allacci fino a ogni appartamento
In facciata, dentro un rivestimento	lavori all’esterno, case quasi libere	tocca il decoro dell’edificio, richiede ponteggi e protezione dal gelo

In tutti i casi conviene prevedere una valvola di intercettazione alla base di ogni colonna e una per ogni appartamento, in punti accessibili, e decidere subito se montare i contatori divisionali, che dividono la spesa dell’acqua in base ai consumi: come funzionano lo spiega la guida sui contatori divisionali dell’acqua. Sui materiali, i pro e i contro delle soluzioni più usate sono nella guida su multistrato, rame o PEX.

La decisione in assemblea

Il rifacimento delle colonne è manutenzione straordinaria: lo decide l’assemblea, non l’amministratore da solo, salvo un’urgenza da riferire alla prima assemblea utile. Per le riparazioni straordinarie di notevole entità il codice civile chiede sempre la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio, e per i lavori straordinari l’assemblea deve costituire un fondo speciale pari al loro importo, o in relazione ai singoli pagamenti se il contratto li prevede a stato di avanzamento.

Per arrivare al voto con le idee chiare:

chiedi preventivi sulla stessa base: un capitolato con percorso, materiali, valvole, ripristini e collaudo uguale per tutte le imprese;
separa le voci: colonne, allacci ai piani, opere murarie, ripristini, eventuali ponteggi;
chiarisci chi coordina: per gli impianti idrici il DM 37/08 consente che il progetto sia redatto dal responsabile tecnico dell’impresa, ma per un cantiere grande il condominio può affidare progetto e direzione dei lavori a un professionista;
chiedi un cronoprogramma, con i giorni in cui ogni colonna resterà senz’acqua.

La spesa si divide di regola per millesimi, salvo diversa convenzione; se una colonna serve solo una scala o una parte del palazzo, il codice civile mette la manutenzione a carico del gruppo che ne trae utilità. Come applicare questi criteri lo propone l’amministratore in base al regolamento e lo approva l’assemblea: nei casi dubbi è bene chiarirlo prima del voto. Se il condominio pensa di usare detrazioni fiscali, il punto va verificato con un commercialista prima dei lavori, perché pagamenti e documenti seguono regole precise.

Prima del cantiere: avvisi e accesso agli appartamenti

Un rifacimento ben organizzato si vede dalle comunicazioni. Prima di cominciare l’amministratore e l’impresa dovrebbero far sapere a tutti:

il calendario, scala per scala e piano per piano;
le interruzioni dell’acqua, con orari e un preavviso sufficiente per organizzarsi;
in quali appartamenti bisogna entrare e per fare cosa;
chi contattare durante i lavori, con un numero che risponda.

Se il percorso passa dentro le case, il codice civile obbliga il proprietario a permettere l’accesso quando serve a riparare un’opera comune, e prevede un’adeguata indennità se l’accesso provoca un danno. In pratica conviene concordare data e ora, fotografare muri e sanitari prima dell’apertura e mettere per iscritto come verranno ripristinati. Le regole su ripristini e piastrelle che non si trovano più sono spiegate nella guida su chi paga una perdita in condominio.

Pensa anche ai casi particolari: appartamenti vuoti di cui servono le chiavi, persone anziane o malate per cui stare senz’acqua è un problema, attività al piano terra. Se le interruzioni sono lunghe, chiedi all’impresa se è previsto un allaccio provvisorio.

Il tratto dentro casa: rifarlo insieme conviene

La colonna comune arriva fino alla diramazione verso il tuo appartamento. Da lì in poi i tubi sono tuoi, e se sono vecchi quanto la colonna continueranno a dare gli stessi problemi: ruggine, poca portata, perdite. Il cantiere comune è il momento migliore per rifarli, perché i muri sono già aperti e l’acqua è già chiusa.

Se decidi di farlo:

chiedi un preventivo separato, intestato a te, distinto da quello del condominio;
coordina materiali e raccordi con l’impresa che fa le colonne, per evitare accoppiamenti tra metalli diversi che favoriscono la corrosione;
chiedi dove verrà messa la tua valvola e, se c’è, il tuo contatore divisionale, in un punto raggiungibile;
conserva la dichiarazione di conformità della parte che hai fatto rifare.

Se il bagno è da rifare comunque, valuta i tempi insieme all’amministratore: rifare le piastrelle prima del passaggio della colonna nuova vorrebbe dire romperle due volte.

Collaudo e documenti a fine lavori

Il lavoro non è finito quando l’acqua torna. Prima della chiusura dei muri e della consegna, l’impresa dovrebbe:

fare la prova di tenuta di ogni colonna, in pressione, e annotarne l’esito;
lavare le tubazioni prima di rimetterle in servizio, per eliminare residui di lavorazione;
controllare pressione e portata ai piani, confrontandole con le misure prima dei lavori;
provare ogni valvola di colonna e di appartamento.

A fine lavori l’impresa rilascia la dichiarazione di conformità, con la relazione sui materiali e il progetto o lo schema dell’impianto. Quando si rifà solo una parte di un impianto, i documenti si riferiscono a quella parte, ma devono tenere conto della sicurezza e della funzionalità dell’intero impianto e indicare la compatibilità con quello che c’era. Chiedi anche un disegno con i percorsi reali e la posizione delle valvole: l’amministratore deve conservare la documentazione sullo stato tecnico dell’edificio, e quel disegno farà risparmiare tempo a ogni guasto futuro. Per gli impianti rilasciamo la dichiarazione di conformità prevista dal DM 37/08 quando è dovuta.

Durante e dopo: i disagi da mettere in conto

Anche il cantiere migliore porta qualche disagio. I più comuni sono:

acqua torbida o con aria ai primi riavvii: lascia scorrere l’acqua fredda finché torna limpida e pulisci i rompigetto;
pressione diversa da prima, di solito migliore; se in casa diminuisce, il problema può essere nel tuo impianto, nei filtri o nel riduttore;
polvere e rumore nei giorni di apertura dei muri, da concentrare negli orari previsti dal regolamento;
piccole perdite ai raccordi nei primi giorni: controlla sotto i lavandini e intorno ai punti riaperti, e segnala subito ogni macchia all’impresa e all’amministratore.

Se dopo i lavori compare una perdita, conta la garanzia dell’impresa sul lavoro eseguito: tieni le foto e la data in cui l’hai notata, e passa dall’amministratore, che ha il contratto.

Pagine utili

Domande frequenti

Posso rifiutare l’apertura del muro del mio bagno?

Se il passaggio dalla tua casa è necessario per rifare l’opera comune, il codice civile ti obbliga a permettere l’accesso; in cambio, se ne derivano danni, ti spetta un’adeguata indennità. Puoi però chiedere che data, modalità e ripristino siano concordati e messi per iscritto. Se le posizioni restano lontane, è un caso da valutare con un avvocato.

Il mio appartamento non ha mai avuto problemi: devo pagare lo stesso?

Di regola sì: le colonne sono una parte comune e la spesa si divide secondo le tabelle, a prescindere da chi ha avuto le perdite. Fa eccezione il caso in cui una colonna serve solo una parte del palazzo, per esempio un’altra scala: allora la spesa tocca al gruppo che ne trae utilità. Chiedi all’amministratore quale tabella usa.

Serve il progetto di un ingegnere?

Per gli impianti idrici il DM 37/08 consente che il progetto sia redatto dal responsabile tecnico dell’impresa installatrice, salvo norme più rigorose. Per un rifacimento che coinvolge tutto il palazzo, però, il condominio può affidare progetto e direzione dei lavori a un professionista, che confronta i preventivi e controlla il cantiere: è una scelta da fare in assemblea.

Conviene rifare insieme anche le colonne di scarico?

Se le colonne di scarico sono vecchie e i muri vanno aperti comunque, valutarlo ha senso, perché si concentra il disagio in un solo cantiere. Sono però impianti diversi, con problemi e costi propri: fatti dare una diagnosi anche per quelle. I segnali di una colonna di scarico in difficoltà sono nella pagina sulla colonna di scarico.

Fonti

Codice civile, art. 1117 (Normattiva) – consultato il 25 ottobre 2026: impianti idrici comuni fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale, salvo diverso titolo.
Codice civile, art. 1123 (Normattiva) – consultato il 25 ottobre 2026: spese per millesimi salvo diversa convenzione; impianti che servono una parte dell’edificio a carico del gruppo che ne trae utilità.
Codice civile, art. 1130 (Normattiva) – consultato il 25 ottobre 2026: l’amministratore conserva la documentazione sullo stato tecnico-amministrativo dell’edificio.
Codice civile, art. 1135 (Normattiva) – consultato il 25 ottobre 2026: manutenzione straordinaria decisa dall’assemblea con fondo speciale, anche per singoli pagamenti a stato di avanzamento; lavori urgenti dell’amministratore riferiti alla prima assemblea.
Codice civile, art. 1136 (Normattiva) – consultato il 25 ottobre 2026: riparazioni straordinarie di notevole entità approvate con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Codice civile, art. 843 (Normattiva) – consultato il 25 ottobre 2026: obbligo di permettere l’accesso per riparare un’opera comune, con indennità se ne deriva un danno.
DM 22 gennaio 2008, n. 37 (Normattiva) – consultato il 25 ottobre 2026: art. 1, impianti idrici e sanitari; art. 5, progetto anche del responsabile tecnico dell’impresa fuori dai casi elencati; art. 7, dichiarazione di conformità e rifacimenti parziali; art. 8, imprese abilitate.