Infiltrazioni da terrazzo e balcone: da dove entra l’acqua e chi ripara
L’acqua di un terrazzo entra di solito da pochi punti: scarichi, risvolti, soglie e giunti. Prima si trova quello giusto, poi si decide se basta un ritocco o va rifatta l’impermeabilizzazione.
- Rispondiamo 24 ore su 24
- Obiettivo: arrivo entro 1 ora
- Fattura o ricevuta per ogni lavoro
Un’infiltrazione dal terrazzo o dal balcone si riconosce perché il soffitto sottostante si bagna dopo la pioggia, spesso con ore o giorni di ritardo, e torna ad asciugarsi nei periodi secchi. L’acqua raramente attraversa una piastrella integra: entra da scarichi, risvolti contro il muro, soglie e giunti, poi cammina sotto il pavimento prima di farsi vedere.
Per questo la macchia non indica il punto di ingresso, e rifare tutto il terrazzo alla cieca può costare molto senza risolvere. Se invece la macchia cresce anche con il bel tempo, il sospetto torna sui tubi: in quel caso parti dalla pagina sulla macchia d’acqua sul soffitto.
I punti del terrazzo da cui passa l’acqua
Sotto le piastrelle c’è il vero strato che ferma l’acqua: la guaina, cioè il manto impermeabile. Pavimento e fughe la proteggono, ma non sono stagni. I guai nascono dove la guaina finisce, viene bucata o si piega:
- Scarico e bocchettone. Il raccordo tra lo scarico e la guaina è il punto più delicato. Se foglie e terriccio lo tappano, l’acqua ristagna e trova altre strade.
- Risvolto contro il muro. È la parte di guaina che sale lungo la parete, dietro il battiscopa. Se è troppo basso o si è staccato, l’acqua passa dietro.
- Soglia della portafinestra. L’acqua scivola sotto il telaio e compare dentro casa, oppure sul soffitto di chi sta sotto, vicino alla finestra.
- Parapetti e ringhiere. I fissaggi bucano il pavimento, e le copertine in pietra del parapetto si crepano o perdono la sigillatura.
- Giunti e fughe. Il pavimento si dilata con il caldo e si ritira con il freddo. Tra afa estiva e gelate invernali, fughe e giunti rigidi si aprono.
- Fori aggiunti dopo. Tenda da sole, staffe del condizionatore, luci esterne: ogni tassello piantato nel pavimento può aver attraversato la guaina.
Terrazzo e balcone non si bagnano allo stesso modo
Il terrazzo copre una stanza. Tra piastrelle e solaio c’è un sottofondo, il massetto, che si comporta come una spugna: si riempie d’acqua e la rilascia piano. Ecco perché la macchia può arrivare giorni dopo il temporale, oppure continuare a crescere quando fuori è già asciutto.
Il balcone sporge dalla facciata, quindi sotto di solito c’è il vuoto. I segni si vedono all’esterno: intonaco che si gonfia, striature bianche di calcare, ferri arrugginiti che spuntano dal bordo. Dentro casa l’acqua arriva soprattutto dalla soglia o dal punto in cui il balcone si innesta nel muro.
Il frontalino, cioè il bordo esterno del balcone, merita un’occhiata a parte. Se manca il gocciolatoio, la scanalatura che fa staccare le gocce, l’acqua scorre sotto la soletta e la rovina nel tempo.
Cosa fare quando sotto compare una macchia
- Annota pioggia e macchia. Scrivi quando ha piovuto e quando la macchia si è allargata: il ritardo tra le due date è un’informazione utile.
- Pulisci gli scarichi. Togli foglie e terriccio dal bocchettone restando con i piedi a terra, senza sporgerti dal parapetto.
- Fotografa dall’alto e dal basso. Fughe aperte, sigillature staccate, ristagni dopo la pioggia e la macchia con la data.
- Avvisa chi è coinvolto. Il vicino di sotto o di sopra e, in condominio, l’amministratore, meglio se anche per iscritto.
Cosa non fare: non stendere silicone o vernici sulle piastrelle a caso, perché nascondono gli indizi e possono chiudere l’acqua dentro; non allagare il terrazzo per prova, perché l’acqua in più finisce in casa di chi sta sotto; non togliere il pavimento prima di sapere dove cercare.
Come si scopre il punto d’ingresso senza demolire
Partiamo dalla storia della macchia e da un giro sopra e sotto il terrazzo, poi si passa alle prove, una alla volta:
- Misuratore di umidità. Si mappano soffitto e pavimento per capire dove il sottofondo è più bagnato.
- Termocamera. Dopo una pioggia, o una bagnatura mirata, mostra le zone più fredde perché umide. Vede l’effetto dell’acqua, non il buco nella guaina.
- Bagnatura a settori. Si bagna un solo punto alla volta, prima lo scarico, poi la soglia, poi il risvolto, aspettando tra una prova e l’altra e controllando di sotto.
- Colorante negli scarichi. Se l’acqua colorata compare sul soffitto, il problema è nel tratto di scarico.
- Prova di allagamento. Si tappa lo scarico e si tiene un velo d’acqua per un tempo stabilito. Si fa solo con chi sta sotto d’accordo e se lo stato del terrazzo lo permette, perché fatta male provoca danni.
- Saggio. Quando le prove non bastano, si toglie una piastrella nel punto più sospetto per vedere com’è fatto il pacchetto.
Il metodo generale è spiegato nella pagina sulla ricerca delle infiltrazioni d’acqua. Se le prove escludono il terrazzo e l’acqua viene da più in alto, guarda le infiltrazioni dal tetto.
Basta un ritocco o va rifatta la guaina?
Dipende da ciò che le prove hanno trovato. Un difetto in un punto solo, per esempio un bocchettone staccato o una soglia senza sigillatura, si può sistemare lì. Se invece la guaina è vecchia e screpolata in più zone, o il massetto è pieno d’acqua, i ritocchi spostano solo il problema.
Le strade principali sono due. Una è togliere pavimento e massetto e rifare tutto, con le pendenze giuste. L’altra è applicare un sistema liquido sopra il pavimento esistente, che evita la demolizione ma richiede un fondo in buono stato e non corregge le pendenze sbagliate.
Sono lavori da impermeabilizzatore: la scelta va fatta dopo la ricerca, non prima. Nel preventivo controlla che siano scritti risvolti, raccordi agli scarichi, soglie, pendenze, smaltimento delle macerie e come verrà provato il risultato.
Chi paga se il terrazzo copre l’appartamento di un altro
Sono regole generali. Il codice civile dice che chi ha l’uso esclusivo di un lastrico solare, cioè una terrazza che fa da copertura all’edificio, contribuisce per un terzo alle spese di riparazione o ricostruzione; gli altri due terzi spettano ai condomini della parte di edificio a cui quel lastrico serve, in proporzione al valore delle loro proprietà. Se invece è di uso comune, il lastrico è una parte comune dell’edificio, salvo che il titolo dica il contrario.
I danni all’appartamento sotto sono un altro discorso, perché entra in gioco anche la responsabilità di chi ha la custodia della cosa e i giudici hanno precisato come ripartirla. Per i balconi che sporgono dalla facciata, invece, spesso si distingue tra la soletta, di solito legata all’appartamento, e le parti decorative della facciata.
Per il tuo caso senti l’amministratore e, se c’è disaccordo, un avvocato. I passi da seguire sono nella pagina su come si accerta un’infiltrazione in condominio.
Quanto incidono ricerca e rifacimento
La ricerca è la parte più piccola della spesa, ma orienta tutto il resto. Il suo conto dipende da quante prove servono e da quanto bisogna aspettare tra una e l’altra: un terrazzo si legge meglio dopo una pioggia vera, quindi a volte serve un secondo passaggio.
Prima di iniziare ti diciamo il prezzo, o almeno una forbice, e rilasciamo fattura o ricevuta. Le fasce di mercato sono raccolte nella guida su quanto costa una ricerca, le voci del listino nella pagina dei prezzi e gli altri lavori dell’area in ricerca perdite e infiltrazioni.
Piccola manutenzione che allunga la vita del terrazzo
- Scarichi puliti prima dell’autunno e dopo i temporali estivi, quando foglie e polvere si accumulano.
- Fioriere sollevate con piedini, lontane dagli scarichi: sotto i vasi il pavimento resta bagnato e la sporcizia chiude le fughe.
- Niente tasselli nel pavimento senza sapere dove passa la guaina: per tende e staffe si preferisce il fissaggio a parete, sopra il risvolto.
- Sigillature controllate una volta l’anno su soglie, copertine e bordi dei parapetti.
- Foto del cantiere se rifai il pavimento: risvolti e raccordi non si vedranno più, e le immagini aiutano chi dovrà intervenire.
Dove interveniamo per infiltrazioni da terrazzo e balcone
Interveniamo nelle province di Parma, Reggio Emilia, Modena, Bologna e Piacenza.
Problemi collegati
Domande frequenti
Il soffitto si bagna giorni dopo la pioggia: può venire dal terrazzo?
Sì, è un comportamento tipico. Il sottofondo sotto le piastrelle trattiene l’acqua e la rilascia lentamente, quindi il ritardo non esclude il terrazzo. Annota date e quantità di pioggia per qualche settimana: se il ritardo si ripete, la verifica parte da lì.
Le piastrelle sono tutte integre: l’acqua può passare lo stesso?
Sì. Un pavimento perfetto può nascondere una guaina rotta, un bocchettone staccato o un risvolto troppo basso. L’aspetto delle piastrelle dice poco su ciò che c’è sotto: contano le prove con l’acqua e la misura dell’umidità.
Una resina trasparente sopra le piastrelle risolve?
Può funzionare su un pavimento stabile, con fughe e giunti in ordine e un difetto diffuso ma superficiale. Serve a poco se l’acqua entra da un risvolto o da uno scarico, o se il massetto è già saturo. Prima va capito da dove entra l’acqua.
Il terrazzo è del vicino e lui non vuole fare verifiche: come mi muovo?
Scrivigli descrivendo il problema, con foto e date, e informa l’amministratore se sei in condominio. La regola generale consente l’accesso quando è necessario per riparare un’opera del vicino o comune, con un’indennità se provoca danni. Se il rifiuto continua, parlane con un avvocato.
Quando conviene fare la ricerca: subito o alla prossima pioggia?
Conviene prenotarla mentre il problema è attivo o subito dopo una pioggia, perché l’umidità si legge meglio. Con un tempo a lungo asciutto si può bagnare un settore alla volta, ma il risultato dipende da quanto il sottofondo è già carico d’acqua.
Fonti
- Codice civile, art. 1126 (Normattiva) – lastrici solari di uso esclusivo: un terzo della spesa a chi ne ha l’uso, due terzi ai condomini a cui il lastrico serve.
- Codice civile, art. 1117 (Normattiva) – tetti e lastrici solari tra le parti comuni, se il contrario non risulta dal titolo.
- Codice civile, art. 2051 (Normattiva) – responsabilità per il danno cagionato dalle cose in custodia, salvo il caso fortuito.
- Codice civile, art. 843 (Normattiva) – accesso al fondo per riparare un’opera del vicino o comune, con indennità se l’accesso cagiona danno.
Vuoi un preventivo?
Ti diciamo tempi e prezzo prima di partire. Su WhatsApp puoi mandarci una foto del problema.
