Perdita d’acqua in condominio: chi interviene e chi paga
Colonna comune o tubo di casa? Il confine è il punto di diramazione verso l’appartamento: da lì dipendono chi chiama l’idraulico, chi paga la riparazione e chi risponde dei danni.
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Con una perdita in condominio tutto dipende da dove perde: se è una parte comune, come la colonna dell’acqua o quella di scarico fino alla diramazione verso il tuo appartamento, se ne occupa l’amministratore e di regola paga il condominio; se è un tubo dopo la diramazione, tocca al proprietario dell’appartamento. Prima di discutere su chi paga, però, l’acqua va fermata.
Qui trovi le regole generali, cosa fare subito, come muoverti se l’amministratore non risponde e come lavoriamo noi nei condomini. Per i casi concreti la parola finale spetta al regolamento di condominio, all’amministratore e, nei casi dubbi, a un avvocato.
Parti comuni o private: dove passa il confine
Il codice civile considera parti comuni gli impianti idrici e fognari dell’edificio fino al punto di diramazione verso i locali di proprietà dei singoli condomini, salvo che il titolo, cioè l’atto di acquisto o il regolamento, dica diversamente. In pratica:
| Dove perde | Chi si attiva | Chi paga di regola la riparazione |
|---|---|---|
| Colonna montante dell’acqua, prima della diramazione | l’amministratore | il condominio |
| Colonna di scarico comune | l’amministratore | il condominio |
| Tubi in cantine, garage, cortile o locale contatori comuni | l’amministratore | il condominio, o solo chi usa quell’impianto |
| Tubo dopo la diramazione, dentro l’appartamento | il proprietario | il proprietario |
| Braga, il raccordo con cui lo scarico di casa entra nella colonna | da chiarire caso per caso | dipende dal regolamento e dalle decisioni dei giudici, non uniformi |
Il punto esatto in cui finisce la parte comune non è sempre ovvio. Chiedi all’amministratore di verificarlo sul regolamento prima dei lavori, così la spesa viene attribuita correttamente.
Perdita acqua condominio, chi paga: riparazione e danni
Bisogna tenere separate due spese: la riparazione del tubo e i danni che l’acqua ha fatto.
- La riparazione delle parti comuni si divide tra i condomini in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, cioè per millesimi, salvo accordi diversi. Se una colonna serve solo una parte del palazzo, per esempio una scala, la spesa è a carico dei condomini che ne traggono utilità.
- I danni li paga, di regola, chi ha in custodia la cosa da cui parte l’acqua, salvo il caso fortuito: il condominio se perde una parte comune, il proprietario se perde un tubo del suo appartamento.
- L’assicurazione. Molti condomini hanno una polizza del fabbricato che copre i danni da acqua condotta e a volte la ricerca del guasto, con franchigie e massimali: la pratica la apre di solito l’amministratore. Per i tubi di casa tua conta la tua polizza, se hai la copertura per la responsabilità civile.
Se abiti in affitto, tra inquilino e proprietario le responsabilità possono cambiare a seconda del guasto: avvisa subito il proprietario. Approfondiamo il tema nella guida chi paga cosa in una perdita in condominio.
Cosa fare subito se l’acqua arriva da una parte comune
- Sicurezza elettrica. In cantine, garage e locali contatori l’acqua raggiunge facilmente quadri, contatori e luci. Non entrare se l’acqua tocca impianti elettrici: chiama il 112.
- Chiudi l’acqua giusta. Se perde la colonna, il rubinetto del tuo appartamento non serve. Va chiusa la valvola alla base della colonna o il generale del palazzo, di solito in cantina o nel locale contatori. Così restano senz’acqua anche gli altri: avvisa i vicini e lascia un biglietto nell’androne.
- Chiama l’amministratore. Il numero per le urgenze è spesso esposto nell’androne. Mandagli anche un messaggio scritto, con ora e foto.
- Avvisa i vicini dei piani sopra e sotto: possono avere danni senza saperlo.
- Documenta con foto e video perdita, danni e orari.
L’amministratore non risponde: puoi chiamare tu l’idraulico?
Sì, quando la spesa è urgente. Il codice civile prevede che il condomino che interviene sulle parti comuni senza l’autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di una spesa urgente. L’acqua che allaga cantine o appartamenti è il tipico caso di urgenza.
Per non avere problemi:
- documenta l’urgenza e i tentativi di contattare l’amministratore: chiamate, messaggi, orari;
- limita l’intervento a quello che serve per fermare il danno, cioè la messa in sicurezza e la riparazione del punto;
- lascia all’amministratore e all’assemblea le decisioni sui lavori più grandi, come il rifacimento di una colonna;
- conserva i documenti della spesa, che servono per il rimborso.
Anche l’amministratore, del resto, deve compiere gli atti conservativi delle parti comuni e può ordinare lavori straordinari urgenti, riferendone alla prima assemblea. Ne parliamo nella guida sull'amministratore che non risponde.
Come interveniamo in un condominio
- Coordinamento. Quando possibile ci accordiamo con l’amministratore. Se dobbiamo chiudere una colonna avvisiamo gli altri condomini e riapriamo appena il tratto è in sicurezza.
- Troviamo il piano. Seguiamo la colonna da sotto a sopra guardando dove compaiono le macchie, usiamo la termocamera sulle pareti dei cavedi e l’ascolto dei tubi in pressione. Per gli scarichi facciamo prove con il colorante e la videoispezione dalla colonna di scarico.
- Accesso agli appartamenti. Le colonne passano spesso dentro bagni e cucine. La regola generale è che il proprietario deve permettere l’accesso quando serve a riparare un’opera comune, con un’indennità se l’accesso gli provoca danni.
- Riparazione. Sostituiamo il tratto di colonna rovinato con un pezzo nuovo e raccordi adatti. Se la colonna è in ferro zincato e corrosa ovunque, la riparazione regge ma non risolve: lo scriviamo all’amministratore perché valuti il rifacimento.
- Fibrocemento. Nei palazzi più vecchi alcune colonne di scarico sono in fibrocemento, che può contenere amianto: quel materiale non si taglia e non si rompe. Se va rimosso, se ne occupa una ditta specializzata.
Tempi e costi in condominio
Un intervento sulla colonna può lasciare senz’acqua tutta la scala per qualche ora: conviene programmarlo con l’amministratore, salvo le urgenze. Riparare un tubo dentro un appartamento segue invece le regole di una normale perdita d’acqua.
Ti diciamo il prezzo, o almeno una forbice, prima di iniziare e rilasciamo fattura o ricevuta: se hai anticipato tu una spesa urgente, è il documento che serve per chiedere il rimborso. Il listino è consultabile nella pagina dei prezzi; per tutti gli altri guasti c’è la pagina dell'idraulico.
Prevenzione in condominio: colonne, valvole e consumi
- Una valvola alla base di ogni colonna permette di chiudere solo la colonna che perde, invece di tutto il palazzo: vale la pena chiederla all’amministratore se manca.
- Colonne vecchie. Succede spesso nei condomini costruiti tra gli anni '60 e '70 nelle prime periferie delle città emiliane, da Piacenza a Bologna: colonne in ferro zincato a fine vita che cominciano a perdere a ogni piano. Programmare il rifacimento costa meno che rincorrere le perdite; la guida sul rifacimento delle colonne montanti spiega come si organizza.
- Contatori divisionali. Se il contatore generale segna molto più della somma dei contatori dei singoli appartamenti, al netto dei consumi comuni come pulizie e giardino, è probabile una perdita su una parte comune: è un controllo semplice da fare a ogni lettura.
- Il tuo rubinetto d’ingresso. Tienilo accessibile e funzionante, e chiudilo quando parti per qualche giorno.
Dove interveniamo per perdita in condominio
Interveniamo nelle province di Parma, Reggio Emilia, Modena, Bologna e Piacenza.
Problemi collegati
Guide su questo problema
Domande frequenti
Chi paga la ricerca perdite in condominio?
Segue la perdita: se è su una parte comune paga il condominio, se è nell’appartamento il proprietario. Quando all’inizio non si sa dove sia, conviene che la ricerca la commissioni l’amministratore e che la spesa venga attribuita quando il punto è stato trovato.
La braga dello scarico è del condominio o mia?
È uno dei punti più discussi: la braga è il raccordo a T con cui lo scarico del tuo appartamento entra nella colonna. Le decisioni dei giudici non sono uniformi e molto dipende dal regolamento: chiedi all’amministratore e, se c’è disaccordo, a un legale.
Il vicino non lascia entrare per riparare la colonna: cosa si può fare?
La regola generale è che va consentito l’accesso quando serve a riparare un’opera comune, con un’indennità se l’accesso provoca danni. Di solito basta che l’amministratore spieghi la situazione per iscritto; se il rifiuto continua e i danni crescono, se ne occupa un avvocato.
La perdita è nel mio appartamento ma rovina le parti comuni: chi paga?
Di regola il proprietario del tubo da cui parte l’acqua, perché ne ha la custodia, anche per i danni alle scale, ai muri comuni o alle cantine. Se hai una polizza casa con responsabilità civile, avvisa subito la compagnia.
Posso chiudere la colonna di notte per fermare una perdita?
In un’emergenza vera sì: fermare l’acqua evita danni a tutti. Avvisa i vicini che resteranno senz’acqua, informa subito l’amministratore e fai riaprire la colonna appena il tratto è stato messo in sicurezza.
Fonti
- Codice civile, art. 1117 (Normattiva) – parti comuni: impianti idrici e fognari fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale, se il contrario non risulta dal titolo.
- Codice civile, art. 1123 (Normattiva) – spese ripartite in proporzione al valore della proprietà, salvo diversa convenzione; impianti che servono una parte dell’edificio a carico di chi ne trae utilità.
- Codice civile, art. 2051 (Normattiva) – responsabilità per il danno cagionato dalle cose in custodia, salvo il caso fortuito.
- Codice civile, art. 1134 (Normattiva) – il condomino che gestisce le parti comuni senza autorizzazione non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.
- Codice civile, art. 1130 (Normattiva) – tra le attribuzioni dell’amministratore, compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni.
- Codice civile, art. 1135 (Normattiva) – l’amministratore può ordinare lavori di manutenzione straordinaria urgenti, riferendone nella prima assemblea.
- Codice civile, art. 843 (Normattiva) – accesso al fondo per riparare un’opera del vicino o comune, con indennità se l’accesso cagiona danno.
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