Danni da acqua al vicino: chi paga secondo il codice civile

Per il codice civile risponde chi ha in custodia il tubo o l’apparecchio da cui esce l’acqua, salvo il caso fortuito, e chi ha causato il danno per colpa. Ecco come si applica nei casi di tutti i giorni.

Rispondiamo 24 ore su 24
Obiettivo: arrivo entro 1 ora
Fattura o ricevuta per ogni lavoro

Pubblicato il 2 novembre 2026.

Secondo il codice civile, i danni da acqua al vicino li paga chi ha in custodia la cosa da cui è uscita l’acqua, cioè il tubo, lo scarico o l’apparecchio che ha perso, a meno che dimostri il caso fortuito; e li paga chi li ha causati con un comportamento negligente, come una vasca lasciata riempire o un flessibile montato male. Spesso le due persone coincidono, ma non sempre: per questo, prima di discutere su chi paga, bisogna capire da dove è uscita l’acqua e perché.

Qui spieghiamo le regole con i casi che vediamo più spesso, in condominio e fuori. Sono indicazioni generali: quando le posizioni restano lontane, la valutazione spetta a un avvocato, e per la polizza all’assicuratore. Le regole su chi paga riparazione, ricerca del guasto e muri da riaprire in condominio sono nella guida su chi paga una perdita in condominio.

Custodia e colpa: le due regole del codice civile

Il codice civile ha due regole che si applicano ai danni da acqua.

La custodia. Ciascuno risponde del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito. È la regola dell’articolo 2051, e non richiede di dimostrare una colpa: basta che il danno derivi dalla cosa.
La colpa. Chi con un fatto doloso o colposo causa ad altri un danno ingiusto deve risarcirlo. È la regola generale dell’articolo 2043, e richiede di provare il comportamento sbagliato.

Nella pratica la prima regola è la più usata, perché chi subisce il danno deve dimostrare soprattutto il legame tra la macchia sul suo soffitto e il tubo del vicino. Tocca poi al custode, se vuole liberarsi, dimostrare che la causa è stata un evento esterno, imprevedibile e inevitabile.

Questa logica conta anche per te che hai subito il danno: le prove che raccogli nei primi giorni, foto, date, la nota dell’idraulico sul punto del guasto, sono quelle che collegano l’acqua alla sua origine.

Chi è il custode del tubo che ha perso

Custode è chi ha il potere di controllare la cosa e di intervenire su di essa. Di solito è il proprietario, ma non sempre.

In condominio le colonne dell’acqua e degli scarichi sono comuni fino al punto di diramazione verso i singoli appartamenti, salvo che il titolo dica diversamente: prima di quel punto il custode è il condominio, dopo è il proprietario dell’appartamento. Come si riconosce il confine lo spieghiamo nella pagina sulla perdita in condominio.
In una casa in affitto la risposta dipende da cosa ha ceduto. Un tubo nel muro che si rompe per vecchiaia riguarda di regola il proprietario, che deve mantenere la casa in buono stato; un rubinetto lasciato aperto o un flessibile della lavatrice staccato riguardano chi abita la casa. Conviene scrivere a entrambi.
Nelle villette a schiera, nelle bifamiliari e nelle corti capita che un tubo o uno scarico serva più case: se è in comune, ne rispondono insieme i proprietari che lo usano. Gli atti di acquisto e le planimetrie degli impianti aiutano a capirlo.
Durante lavori nell’appartamento del vicino può entrare in gioco anche l’impresa che sta lavorando, se il danno nasce dal cantiere, per esempio da un tubo forato. Il vicino resta il tuo interlocutore; poi sarà lui a rivalersi sull’impresa, se ne ha i presupposti.

Il caso fortuito: quando il responsabile può liberarsi

Il caso fortuito è l’evento che il custode non poteva prevedere né evitare: un fatto esterno alla cosa, non un suo difetto. È la difesa più invocata e la più difficile da dimostrare.

Un tubo che cede dopo decenni, un raccordo corroso, uno scarico che si intasa per l’uso difficilmente rientrano nel caso fortuito, perché tenere in ordine la cosa fa parte della custodia. Diverso può essere, per esempio, il danno causato da un evento eccezionale o dal fatto di un terzo che il custode non poteva impedire. Se il vicino o la sua assicurazione sostengono il caso fortuito, chiedi per iscritto su quali fatti si basa: è una valutazione da fare con un legale, non al pianerottolo.

Da dove arriva l’acqua e chi ne risponde: i casi tipici

Da dove esce l’acqua	Chi ne risponde di solito	Su quale base
Tubo nel muro dell’appartamento di sopra, dopo la diramazione	il proprietario di quell’appartamento	custodia
Colonna dell’acqua o di scarico comune	il condominio	custodia
Flessibile della lavatrice o della lavastoviglie staccato	chi abita l’appartamento, proprietario o inquilino	custodia e, se c’è, colpa
Vasca o lavandino lasciati traboccare	chi ha lasciato il rubinetto aperto	colpa
Scarico di casa intasato da oggetti o grassi	chi abita l’appartamento	custodia e colpa
Raccordo montato male da un’impresa	il proprietario verso di te; poi lui verso l’impresa	custodia, poi contratto con l’impresa
Terrazzo, tetto o lastrico solare	dipende da chi ne ha l’uso e dal regolamento	regole condominiali proprie

L’ultima riga è la più complicata: per le infiltrazioni dall’alto ci sono regole specifiche sulla ripartizione delle spese, e vale la pena sentire subito l’amministratore. Ne parliamo nella guida sulle infiltrazioni dal tetto all’ultimo piano.

Cosa puoi chiedere: i danni che si risarciscono

Il risarcimento comprende la perdita che hai subito e, se c’è, il mancato guadagno, quando sono conseguenza diretta della perdita d’acqua. Nella pratica le voci più comuni sono:

ripristino delle superfici: intonaco, rasatura, pittura, controsoffitto, a volte il parquet;
cose danneggiate: mobili, libri, tappeti, elettrodomestici bagnati;
impianto elettrico: verifica e riparazione delle parti raggiunte dall’acqua;
spese sostenute per limitare il danno: l’intervento d’urgenza, l’asciugatura;
mancato guadagno, per esempio se l’appartamento era affittato e non è stato utilizzabile per un periodo.

Due regole limitano il conto. Se anche tu, con un tuo comportamento negligente, hai contribuito al danno, il risarcimento si riduce; e i danni che avresti potuto evitare con l’ordinaria diligenza non sono risarcibili. Per questo, appena vedi la macchia, avvisa subito e fai il possibile per contenere l’acqua: le prime mosse sono nella guida sulla macchia d’acqua sul soffitto.

Come ottenere il risarcimento senza finire in tribunale

La maggior parte dei casi si chiude con un accordo, se le carte sono in ordine.

Fai fermare la perdita. Senza accesso all’appartamento del vicino non si può riparare: se non risponde, avvisa l’amministratore, che ha i recapiti dei proprietari. Per il soffitto bagnato c’è la pagina sulla perdita dal soffitto.
Documenta. Foto e video con data, prima di asciugare e pulire; elenco delle cose danneggiate; scontrini e fatture, se li hai.
Fatti scrivere la causa. Chiedi a chi ripara una nota con il punto del guasto e il tipo di rottura, e conserva il pezzo rotto, se è piccolo.
Scrivi al responsabile. Una richiesta con raccomandata o PEC, con foto e descrizione dei danni. Se la casa è in affitto, scrivi a inquilino e proprietario.
Coinvolgi le assicurazioni. Chiedi al vicino di aprire la pratica sulla sua polizza di responsabilità civile e avvisa la tua compagnia nei termini del contratto. Come funzionano queste coperture lo spieghiamo nella guida su assicurazione casa e danni da acqua.
Quantifica. Un preventivo di ripristino dettagliato, voce per voce, è la base di ogni trattativa. Se ripari prima che arrivi il perito dell’assicurazione, conserva foto e materiali sostituiti.
Chiudi per iscritto. Se vi accordate, scrivete l’importo e cosa copre, e conservate la ricevuta del pagamento.

Non lasciar passare troppo tempo: il diritto al risarcimento è soggetto a termini di prescrizione, che un avvocato può calcolare sul tuo caso.

Se l’accordo non arriva: mediazione e perizia

Quando il vicino o la sua compagnia rifiutano, il passo successivo va preparato con un avvocato. Due cose è utile saperle prima.

La mediazione può essere obbligatoria. Secondo il decreto legislativo 28 del 2010, per le controversie in materia di condominio, di locazione e di contratti assicurativi, prima di andare dal giudice bisogna tentare la mediazione. Se la lite riguarda la tua polizza, dal 2026 c’è anche l’Arbitro Assicurativo, di cui parliamo nella guida sulla polizza casa.
Le prove tecniche contano più delle parole. Se c’è il rischio che la causa del danno sparisca con i lavori, l’avvocato può valutare gli strumenti per far accertare lo stato dei luoghi prima di riparare. Una relazione tecnica sulla perdita, con foto e misure, è in ogni caso il documento da cui partire.

Se il danno lo hai fatto tu

Può succedere anche il contrario: il vicino suona alla porta perché gli piove in bagno. In quel caso:

chiudi il rubinetto generale dell’acqua e, se l’acqua può arrivare a parti elettriche, l’interruttore generale;
fai intervenire un idraulico per trovare e riparare il guasto, e chiedi la nota con la causa;
avvisa subito la tua assicurazione, se hai una copertura di responsabilità civile per la casa o per la famiglia: secondo l’IVASS, la rottura di una tubatura che allaga l’appartamento del vicino è proprio uno dei casi tipici di queste polizze;
non firmare ammissioni di responsabilità o accordi sul risarcimento prima di aver sentito la compagnia, che potrebbe non riconoscerli.

Noi rilasciamo fattura o ricevuta per ogni intervento: con la descrizione del lavoro è il documento che ti chiederanno sia il vicino sia l’assicurazione.

Pagine utili

Domande frequenti

Il vicino dice che il tubo era vecchio e non è colpa sua: deve pagare lo stesso?

Di regola sì, perché la responsabilità per le cose in custodia non dipende dalla colpa, e l’usura di un tubo difficilmente è un caso fortuito. La valutazione finale, se non c’è accordo, spetta a un legale o al giudice.

Se l’appartamento di sopra è in affitto, a chi chiedo i danni?

Scrivi sia all’inquilino sia al proprietario, con le stesse prove. Un guasto dell’impianto riguarda di solito il proprietario, un uso sbagliato chi abita la casa: lo chiariranno tra loro e con le rispettive assicurazioni.

Posso entrare nell’appartamento del vicino per far riparare il tubo?

Senza il suo consenso no. Il codice civile prevede che il vicino debba permettere l’accesso, se necessario, per riparare un’opera comune o tua, non una solo sua, con un’indennità se l’accesso causa danni; se non collabora e l’acqua continua a scendere, coinvolgi l’amministratore e, in caso di pericolo, il 112.

Devo aspettare l’assicurazione prima di ridipingere?

Conviene avvisare la compagnia e chiedere se manda un perito prima di riparare. Se devi intervenire per urgenza, documenta tutto con foto e conserva le fatture, così il danno resta dimostrabile.

La perdita era piccola: conviene coinvolgere l’assicurazione?

Dipende dalla franchigia della polizza: sotto quella soglia la compagnia non paga. Per danni piccoli spesso si chiude con un accordo diretto, messo per iscritto con importo e foto.

Fonti

Codice civile, art. 2051 – Normattiva – responsabilità per il danno cagionato dalle cose in custodia, salvo il caso fortuito.
Codice civile, art. 2043 – Normattiva – risarcimento del danno ingiusto causato con dolo o colpa.
Codice civile, art. 1117 – Normattiva – impianti idrici e fognari comuni fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale.
Codice civile, art. 843 – Normattiva – accesso al fondo per riparare un’opera del vicino o comune, con indennità per i danni.
Decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, art. 5 – Normattiva – mediazione come condizione di procedibilità, tra l’altro, nelle controversie su condominio, locazione e contratti assicurativi. Consultato il 25 ottobre 2026.
IVASS – Guida «Le assicurazioni della responsabilità civile» – la polizza di responsabilità civile del capofamiglia e l’esempio della tubatura che allaga l’appartamento del vicino. Consultata il 25 ottobre 2026.