Serratura del portone condominiale rotta: chi la ripara, chi paga e cosa fare intanto

Il portone d’ingresso è una parte comune: la riparazione la ordina l’amministratore e la spesa si divide tra i condomini. Ecco cosa fare se il palazzo resta aperto, o se qualcuno resta chiuso fuori.

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Pubblicato il 2 novembre 2026.

La serratura del portone condominiale rotta la fa riparare l’amministratore, perché il portone d’ingresso è una parte comune dell’edificio, e la spesa si divide tra i condomini in base ai millesimi, salvo regole diverse del regolamento; se a rompere la serratura è stato qualcuno, la paga chi ha causato il danno. Quando il guasto lascia il palazzo aperto di notte o le persone chiuse fuori o dentro, è un’urgenza: l’amministratore può ordinare subito il lavoro, e se non risponde un condomino può far mettere in sicurezza il portone e chiedere poi il rimborso della spesa urgente.

Come si riconosce e si ripara una serratura guasta lo spieghiamo nella pagina sulla serratura rotta. Qui vediamo cosa cambia quando la serratura è quella del portone di tutti: chi decide, chi paga, cosa fare intanto. Gli altri interventi su porte e cancelli sono nella pagina del fabbro.

Aperto, chiuso o bloccato: quanto è urgente il guasto

Il primo passo è capire in quale di queste situazioni ti trovi, perché cambiano i tempi e le persone da chiamare.

Il portone non si chiude più. Lo scrocco non scatta o la serratura non tiene: il palazzo resta aperto a chiunque. Di giorno è un problema da segnalare subito; di sera e di notte è un’urgenza di sicurezza, soprattutto se nel palazzo ci sono cantine, box o negozi.
Il portone non si apre da fuori. La chiave non gira, non entra o gira a vuoto, oppure l’apertura dal citofono non funziona: chi rientra resta in strada. È urgente quando nessuno riesce a entrare, per esempio di notte o con persone anziane o bambini fuori.
Il portone non si apre da dentro. È il caso più delicato: chi è nel palazzo non riesce a uscire. Se qualcuno deve uscire per un’emergenza, un malore o un incendio, chiama il 112 senza aspettare il fabbro.
La serratura funziona male ma funziona. Chiave dura, portone da tirare per chiudere, maniglia molle: non è un’urgenza, ma va segnalata prima che si blocchi del tutto.

Serratura del portone condominiale: i guasti tipici e chi li ripara

Il portone di un condominio ha più pezzi di una porta di casa, e non tutti li ripara la stessa persona.

Sintomo	Dove sta il guasto	Chi interviene
la chiave non entra o non gira	cilindro consumato o danneggiato	fabbro
la chiave gira a vuoto	camma del cilindro o leva della serratura	fabbro
il portone non resta chiuso	scrocco, piastra sul telaio o anta abbassata	fabbro
il portone sbatte o non si accosta da solo	chiudiporta starato o rotto	fabbro
dal citofono non si apre, nessun ronzio	impianto del citofono o alimentazione	elettricista
dal citofono si sente lo scatto ma il portone resta chiuso	parte meccanica dell’elettroserratura	fabbro
il maniglione interno non apre	maniglione o serratura collegata	fabbro

L’elettroserratura è la serratura che si sblocca con il pulsante del citofono: ha una parte elettrica e una meccanica. Se il comando non arriva, il guasto è nell’impianto, come spiega la pagina sul citofono; se il comando arriva ma la serratura resta ferma, il lavoro è del fabbro. Il chiudiporta, il braccio che riporta il portone in chiusura, si regola: i casi più comuni sono nella pagina sul chiudiporta.

Chi chiama il fabbro: l’amministratore prima, il condomino solo nell’urgenza

Il codice civile mette i portoni di ingresso tra le parti comuni, e affida all’amministratore la spesa per la manutenzione ordinaria delle parti comuni e gli atti conservativi. In pratica:

si segnala all’amministratore, per iscritto, con qualche foto;
l’amministratore chiama il fabbro di fiducia del condominio o quello che ritiene adatto, e se il lavoro è urgente può ordinarlo subito anche quando è straordinario, riferendone poi alla prima assemblea;
i lavori non urgenti, come cambiare tutto il sistema di chiusura, passano dall’assemblea.

Se il guasto è urgente e l’amministratore non risponde, un condomino può chiamare il fabbro. Il codice prevede che chi gestisce le parti comuni senza autorizzazione non abbia diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente: per questo conviene fermarsi alla messa in sicurezza, cioè quello che serve per chiudere o aprire il portone, lasciando le decisioni più grandi al condominio. Conserva la fattura, le foto e i messaggi inviati all’amministratore. Come muoversi passo per passo è spiegato nelle guide su cosa fare se l’amministratore non risponde e sui lavori urgenti nelle parti comuni.

Chi paga: millesimi, scale e chi ha causato il danno

Per le spese delle parti comuni la regola generale del codice civile è la ripartizione in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, cioè per millesimi, salvo diversa convenzione. Ci sono però alcuni casi da conoscere:

edifici con più scale o più ingressi: se il portone serve solo una scala o una parte del palazzo, le spese di manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità;
regolamento con criteri diversi: alcuni regolamenti dividono in modo particolare le spese di portoni e ingressi, e quello che dice il regolamento conta;
danno causato da qualcuno: chi rompe la serratura per dolo o per colpa, per esempio forzandola o danneggiandola, deve risarcire il danno. Se il colpevole è sconosciuto, come in un atto vandalico, conviene sporgere denuncia e chiedere all’amministratore se la polizza del fabbricato copre il danno;
usura: una serratura che si consuma con gli anni è manutenzione, e di solito la paga il condominio, anche se si è rotta mentre la usavi tu.

Se sei in affitto, la quota condominiale di questa spesa tra te e il proprietario dipende dal contratto e da come viene classificato il lavoro: chiedi al proprietario. Come si ragiona in un caso simile, quello del citofono comune, lo spieghiamo nella guida su chi paga il citofono condominiale guasto.

Nell’attesa della riparazione: cosa fare e cosa evitare

Tra la segnalazione e l’arrivo del fabbro possono passare ore. Ecco come gestirle.

Da fare:

avvisa i vicini, anche con un cartello vicino all’ingresso, così nessuno resta fuori senza saperlo;
se il portone non si chiude, chiudi a chiave le porte di cantine, box e locali comuni, e controlla la tua porta di casa;
se c’è un portiere o un altro ingresso, come un cancello sul cortile, organizza chi lo apre a chi rientra;
fotografa il guasto e annota quando l’hai notato.

Da evitare:

catene, lucchetti o fermi improvvisati che impediscono di uscire da dentro: in caso di emergenza il portone deve aprirsi;
tenere il portone aperto con oggetti che ingombrano il passaggio, o lasciarlo spalancato di notte;
smontare cilindro, maniglione o elettroserratura per vedere cosa c’è dentro, o toccare i fili dell’elettroserratura: il guasto si complica e la parte elettrica è un lavoro da elettricista;
cambiare il cilindro di tua iniziativa: gli altri condomini resterebbero senza chiavi, e la decisione spetta al condominio.

Se per rientrare a casa tua, di notte, devi far aprire il portone, il fabbro può farlo: avvisa l’amministratore appena puoi e tieni il documento fiscale dell’intervento.

Riparare o cambiare: cilindro, serratura, elettroserratura

Il fabbro, sul portone, sceglie tra alcune strade:

pulire, lubrificare e regolare: quando il problema è un portone che non accosta bene o una chiave dura, spesso basta regolare chiudiporta, cerniere e piastra sul telaio;
cambiare il cilindro, se è consumato o danneggiato: ogni appartamento dovrà avere le chiavi nuove, e conviene decidere prima quante copie distribuire e chi custodisce la tessera, come spiega la guida sulle copie delle chiavi del portone condominiale;
cambiare la serratura quando la cassa interna è rotta, con un modello delle stesse misure per non modificare il portone;
sostituire l’elettroserratura, con un modello compatibile con l’impianto del citofono;
valutare un sistema diverso, come un cilindro europeo con chiave protetta, un badge o un maniglione: sono scelte da portare in assemblea. Quando un maniglione è obbligatorio lo spiega la guida sul maniglione antipanico.

Prima di iniziare ti diciamo il prezzo, o almeno una forbice, e se ci sono due strade, riparare o sostituire, le mettiamo a confronto. Queste sono le voci del listino per il fabbro:

Le condizioni complete sono nella pagina dei prezzi. Se il guasto capita di notte o nei festivi, il nostro pronto intervento risponde 24 ore su 24, festivi compresi.

Il messaggio all’amministratore: cosa scrivere sul portone

Una segnalazione chiara accorcia i tempi. Scrivi per email o con il canale indicato dall’amministratore, e metti:

indirizzo e scala del portone;
cosa non funziona: non si chiude, non si apre da fuori, non si apre da dentro, citofono che non apre;
da quando, e se il problema è peggiorato;
se c’è un rischio: palazzo aperto di notte, persone che non riescono a entrare o uscire;
le foto di serratura, cilindro, piastra sul telaio e chiudiporta;
cosa è già stato fatto: per esempio una chiamata d’urgenza a un fabbro, con la fattura;
un tuo recapito per far entrare il tecnico.

Se il guasto torna spesso, chiedi che l’argomento vada all’ordine del giorno della prossima assemblea: un portone che si rompe ogni pochi mesi è un costo che si ripete.

Pagine utili

Domande frequenti

Ho rotto la chiave nella serratura del portone: pago io?

Dipende da cosa è successo. Se il cilindro era consumato e la chiave si è spezzata usandola normalmente, è un problema di manutenzione e di solito paga il condominio. Se invece la serratura si è rotta perché è stata forzata o danneggiata, può essere chiesto il risarcimento a chi l’ha causato. Avvisa subito l’amministratore e non provare a estrarre il frammento con attrezzi improvvisati.

Posso cambiare da solo il cilindro del portone per sicurezza?

No: il portone è una parte comune e tutti i condomini devono poterlo usare. Se ti preoccupano chiavi perse o copie in giro, scrivi all’amministratore e chiedi il cambio del cilindro con una nuova distribuzione delle chiavi. Nell’urgenza vera, come dopo un furto con le chiavi rubate, è l’amministratore a poterlo ordinare subito.

Dal citofono si sente lo scatto, ma il portone non si apre: chi chiamo?

Se lo scatto arriva, il comando elettrico funziona e il guasto è probabilmente nella parte meccanica: serratura, piastra sul telaio o portone che preme. In quel caso serve il fabbro. Se invece non si sente nulla, il problema è nell’impianto e serve l’elettricista: in entrambi i casi la chiamata passa dall’amministratore.

Il portone resta aperto di notte da giorni: cosa posso fare?

Scrivi di nuovo all’amministratore, segnalando che il problema riguarda la sicurezza di tutti, e chiedi una data per l’intervento. Nel frattempo chiudi a chiave cantine, box e la tua porta di casa. Se l’amministratore resta irraggiungibile e il rischio è concreto, un condomino può far mettere in sicurezza il portone come spesa urgente, conservando fattura e messaggi.

Fonti

Codice civile, art. 1117 (Normattiva) – i portoni di ingresso sono tra le parti comuni dell’edificio, se il contrario non risulta dal titolo (consultato il 25 ottobre 2026).
Codice civile, art. 1123 (Normattiva) – spese per le parti comuni in proporzione al valore della proprietà, salvo diversa convenzione; con più scale o impianti che servono una parte dell’edificio, la manutenzione spetta al gruppo che ne trae utilità (consultato il 25 ottobre 2026).
Codice civile, art. 1130 (Normattiva) – l’amministratore eroga le spese per la manutenzione ordinaria delle parti comuni e compie gli atti conservativi (consultato il 25 ottobre 2026).
Codice civile, art. 1134 (Normattiva) – il condomino che gestisce le parti comuni senza autorizzazione non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente (consultato il 25 ottobre 2026).
Codice civile, art. 1135 (Normattiva) – l’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che siano urgenti, e in questo caso ne riferisce nella prima assemblea (consultato il 25 ottobre 2026).
Codice civile, art. 2043 (Normattiva) – chi con dolo o colpa cagiona ad altri un danno ingiusto deve risarcirlo (consultato il 25 ottobre 2026).