Vendere o affittare casa: serve il certificato dell’impianto elettrico? Cosa dice la legge e cosa conviene fare

L’obbligo di allegare la dichiarazione di conformità al contratto non c’è più dal 2008, ma i documenti dell’impianto contano ancora. Ecco cosa preparare se vendi, compri, affitti o prendi in affitto.

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Pubblicato il 2 novembre 2026.

No, per vendere o affittare casa non è obbligatorio allegare al contratto il certificato dell’impianto elettrico, cioè la dichiarazione di conformità: l’articolo del DM 37/08 che lo prevedeva è stato abrogato nel 2008. Restano però tre cose da sapere: l’attestato di prestazione energetica, l’APE, è obbligatorio ed è un’altra cosa; il proprietario deve comunque mantenere l’impianto sicuro; e chi compra o affitta chiede sempre più spesso i documenti, che pesano sulla trattativa e sulle responsabilità.

In questa guida trovi cosa dice la legge e cosa conviene fare, a seconda che tu venda, compri, affitti o prenda in affitto. Cosa sono i documenti dell’impianto e come si ottengono lo spiega la pagina sulla certificazione dell’impianto elettrico. Per gli aspetti del contratto, il riferimento resta il notaio o un consulente.

La regola di oggi, in poche righe

Il DM 37/08, il decreto sugli impianti negli edifici, nella sua prima versione legava i documenti degli impianti agli atti con cui la casa passava di mano. Quell’articolo, il 13, è stato abrogato pochi mesi dopo dal decreto-legge 112 del 2008, convertito dalla legge 133 dello stesso anno, e oggi su Normattiva compare come articolo abrogato.

Cosa resta in piedi:

l’obbligo del proprietario di mantenere sicuro l’impianto nel tempo, seguendo le istruzioni di chi l’ha installato e dei fabbricanti degli apparecchi;
l’APE, che il proprietario deve mettere a disposizione all’inizio delle trattative e consegnare alla fine, in caso di vendita o di nuova locazione; negli annunci vanno indicati la classe energetica e gli indici di prestazione;
la libertà delle parti di accordarsi su cosa il venditore garantisce degli impianti: è un tema da contratto, da definire con il notaio.

In pratica, i documenti dell’impianto non sono più un allegato obbligatorio, ma sono tornati a essere quello che erano in origine: la prova di come è fatto l’impianto e di chi ci ha lavorato.

Certificato, conformità, rispondenza, APE: quattro carte da non confondere

Documento	Cosa attesta	Chi lo rilascia	Vendita e affitto
Dichiarazione di conformità	lavori sull’impianto eseguiti a regola d’arte e verificati	l’impresa abilitata che ha fatto i lavori	non va allegata per legge, ma è il documento principale dell’impianto
Dichiarazione di rispondenza (DiRi)	impianto precedente al 27 marzo 2008 trovato in regola dopo sopralluogo e misure	un tecnico con i requisiti del DM 37/08	sostituisce la dichiarazione di conformità persa o mai fatta
APE, attestato di prestazione energetica	consumo energetico e classe dell’edificio	un certificatore energetico	obbligatorio, vale al massimo dieci anni
Libretto dell’impianto termico	dati e controlli di caldaia o pompa di calore	si compila e aggiorna con il manutentore	riguarda il riscaldamento, non l’impianto elettrico

La parola «certificato», usata da agenzie e annunci, di solito indica la dichiarazione di conformità o quella di rispondenza. L’APE non dice nulla sulla sicurezza dell’impianto elettrico: una casa in classe alta può avere un quadro superato, e viceversa. Il libretto della caldaia è spiegato nella guida al libretto di impianto.

Se vendi: cosa preparare prima di mettere l’annuncio

Prima di fissare le visite, metti insieme le carte dell’impianto: ti eviteranno domande senza risposta e trattative al ribasso.

Cerca le dichiarazioni di conformità dei lavori fatti negli anni: rifacimento dell’impianto, quadro nuovo, linee aggiunte, condizionatori, fotovoltaico.
Se mancano, chiedile alle imprese che hanno lavorato o cercale allo sportello unico per l’edilizia del Comune, per gli impianti rifatti in edifici già agibili.
Per un impianto precedente al 27 marzo 2008 senza documenti valuta la dichiarazione di rispondenza: richiede un sopralluogo e, se ci sono difetti, qualche lavoro di adeguamento prima della firma.
Fai l’APE se non ne hai uno valido: senza, non puoi nemmeno pubblicare correttamente l’annuncio.
Decidi cosa dichiarare. Se l’impianto non ha documenti e non vuoi fare verifiche, la cosa onesta è dirlo e lasciare che se ne tenga conto nel prezzo. Come scriverlo nel compromesso e nel rogito lo decidi con il notaio.

Un consiglio pratico: se manca solo il salvavita o una protezione di base, sistemarlo prima delle visite costa poco rispetto a quanto pesa in trattativa. Un quadro con i fusibili è la prima cosa che un acquirente attento nota.

Se compri: le domande da fare prima della proposta

Durante la visita bastano pochi minuti per farsi un’idea dell’impianto, senza toccare niente:

il quadro: ci sono salvavita con il tasto T, o solo fusibili? Uno solo per tutta la casa o più di uno? Le levette hanno un’etichetta? Se non sai come guardarlo, leggi la guida su come leggere il quadro elettrico;
le prese: ce ne sono con due soli fori? Ciabatte fisse in ogni stanza?
i segnali di calore: aloni scuri, prese deformate, odore di bruciato;
i documenti: chiedi dichiarazioni di conformità o di rispondenza, e quando è stato fatto l’impianto.

Se i documenti mancano e l’impianto è vecchio, considera adeguamento o rifacimento come una voce del prezzo, da stimare prima della proposta: la guida su quando rifare un impianto elettrico ti aiuta a capire quale strada aspettarti. C’è poi un dettaglio pratico. Se pensi di passare a induzione o pompa di calore e di portare la potenza a 6 kW o oltre, il DM 37/08 chiede di consegnare al distributore o al venditore di energia una copia della dichiarazione di conformità o di rispondenza: senza documenti, dovrai prima procurarli.

Se affitti: cosa conviene sistemare prima di consegnare le chiavi

Chi dà in affitto una casa resta il proprietario dell’impianto, e il DM 37/08 gli chiede di mantenerne la sicurezza nel tempo. Prima di consegnare le chiavi conviene:

controllare le protezioni di base: salvavita da 30 mA funzionante, interruttori in buono stato, nessuna parte in tensione raggiungibile;
sistemare le prese rotte o a due fori nelle stanze dove servono elettrodomestici con la terra;
etichettare il quadro, così l’inquilino sa cosa abbassare in caso di guasto;
mettere da parte una copia dei documenti dell’impianto da lasciare all’inquilino;
fotografare quadro e prese al momento della consegna, allegando le foto al verbale;
spiegare all’inquilino dove sono il quadro e il generale, come si riarma un salvavita e chi chiamare in caso di guasto.

Mettere per iscritto chi chiama il tecnico e come ci si comporta con i guasti evita discussioni nel momento peggiore, di sera o nel weekend. Per chi paga cosa, decide anzitutto il contratto: nei casi dubbi senti un consulente o un’associazione della proprietà.

Se prendi casa in affitto: cosa controllare il primo giorno

Il primo giorno, prima di sistemare gli scatoloni:

trova il quadro e l’interruttore generale, e in condominio chiedi dove sono i contatori;
premi il tasto T dei salvavita: devono scattare subito. Se non scattano, avvisa il proprietario. Come fare la prova è spiegato nella guida al tasto test del salvavita;
controlla prese e interruttori: rotti, anneriti, che scaldano;
chiedi una copia dei documenti dell’impianto, se esistono;
segnala per iscritto quello che non va, con qualche foto.

Non far fare lavori sull’impianto senza l’accordo del proprietario: una presa in più o un condizionatore sono ampliamenti, e la dichiarazione di conformità che ne segue riguarda un impianto che non è tuo. Se il proprietario è d’accordo, mettetelo per iscritto. Per i guasti urgenti, come un quadro che scalda o una presa che fa scintille, prima si mette in sicurezza e poi si avvisa.

Impianto senza documenti: le strade, caso per caso

Situazione	Strada possibile
Impianto interamente precedente al 27 marzo 2008, in buone condizioni	dichiarazione di rispondenza, dopo sopralluogo e misure
Impianto precedente al 2008 con piccoli difetti	lavori di adeguamento con la loro dichiarazione di conformità, poi DiRi
Lavori successivi al 2008 senza dichiarazione	recupero del documento, oppure verifica e regolarizzazione con nuovi lavori e nuova dichiarazione
Impianto molto vecchio, senza terra o con cavi rovinati	rifacimento, totale o per parti, con dichiarazione di conformità
Problemi nelle parti comuni del condominio	segnalazione all’amministratore, decisione in assemblea

Qualunque sia la strada, a fine lavori per gli impianti rilasciamo la dichiarazione di conformità prevista dal DM 37/08 quando è dovuta. Come leggerla e conservarla lo spieghiamo nella guida alla dichiarazione di conformità dell’impianto elettrico; per sopralluoghi e lavori c’è il nostro servizio di elettricista.

Pagine utili

Domande frequenti

Senza dichiarazione di conformità si può vendere casa?

Sì. Dal 2008 non c’è più l’obbligo di allegarla all’atto. Nel contratto le parti possono però accordarsi su cosa il venditore garantisce degli impianti, e la mancanza dei documenti entra di solito nella trattativa. Per la formulazione giusta senti il notaio.

L’APE dice qualcosa sull’impianto elettrico?

No. L’attestato di prestazione energetica riguarda i consumi dell’edificio e la sua classe energetica. Non verifica la sicurezza dell’impianto elettrico, che si documenta con la dichiarazione di conformità o di rispondenza.

Chi paga la dichiarazione di rispondenza, chi vende o chi compra?

La legge non lo stabilisce: è una questione di accordo tra le parti. Spesso la fa chi vende, per presentare la casa con i documenti in ordine; a volte la chiede chi compra, come condizione della proposta. L’importante è decidere prima del compromesso.

L’inquilino può far fare lavori sull’impianto elettrico?

Solo con l’accordo del proprietario, meglio se scritto, e affidandoli a un’impresa abilitata che rilasci la dichiarazione di conformità. La dichiarazione va poi consegnata anche al proprietario, perché riguarda un impianto suo.

Ho appena comprato casa senza documenti: cosa faccio adesso?

Fai fare una verifica dell’impianto prima di traslocare, quando la casa è vuota e si lavora meglio. In base al risultato si sceglie tra dichiarazione di rispondenza, adeguamento o rifacimento. Se intanto noti segnali di pericolo, come prese che scaldano o un salvavita che non scatta, quelli vengono prima di tutto.

Fonti

DM 22 gennaio 2008, n. 37 – Normattiva – articolo 13 abrogato dal decreto-legge 25 giugno 2008, n. 112, convertito dalla legge 6 agosto 2008, n. 133; articolo 7: dichiarazione di conformità e di rispondenza; articolo 8: obblighi del proprietario e consegna al distributore o al venditore, anche per gli aumenti di potenza fino a 6 kW e oltre. Consultato il 25 ottobre 2026.
D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192, articolo 6 – Normattiva – attestato di prestazione energetica: obbligo in caso di vendita e nuova locazione, messa a disposizione all’inizio delle trattative, indicazione negli annunci, validità massima di dieci anni. Consultato il 25 ottobre 2026.