Caldaia a condensazione: quando è obbligatoria e quando la legge ammette eccezioni

La legge non vieta per nome la caldaia tradizionale, ma fissa rendimenti e regole sullo scarico dei fumi che portano quasi sempre alla condensazione. Ecco quando è richiesta espressamente e quali eccezioni restano.

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Pubblicato il 2 novembre 2026.

In Emilia-Romagna la caldaia a condensazione è richiesta espressamente quando la nuova caldaia scarica i fumi in deroga all’obbligo di sbocco sopra il tetto, per esempio in un condominio senza canna adatta o dove lo sbocco sul tetto è impossibile; negli altri casi la legge non la nomina, ma fissa un rendimento minimo che nelle sostituzioni porta di norma a una caldaia a condensazione. L’eccezione principale riguarda le canne fumarie collettive ramificate, dove per ragioni di sicurezza si può installare un apparecchio diverso, con requisiti precisi e una relazione che lo giustifica.

Le regole sono quelle dell’atto regionale sui requisiti minimi di prestazione energetica degli edifici, aggiornato dalla delibera di Giunta 792 del 25 maggio 2026, e del DPR 412 del 1993 sullo scarico dei fumi. Le abbiamo verificate il 28 ottobre 2026. Qui le traduciamo in casi pratici; la scelta finale la fanno l’installatore abilitato e, quando serve, il progettista. Le detrazioni, che per la caldaia a gas da sola non ci sono più dal 2025, sono nella guida su sostituire la caldaia.

Cosa fa una caldaia a condensazione, in due righe

Una caldaia tradizionale manda nel camino i fumi caldi con il vapore acqueo che contengono. Una caldaia a condensazione raffredda i fumi fino a far condensare quel vapore e ne recupera il calore. Il risultato è un rendimento più alto, ma con due conseguenze pratiche: si forma acqua di condensa, leggermente acida, che va scaricata, e i fumi escono più freddi e umidi, quindi servono condotti adatti.

Per questo il cambio di caldaia non riguarda solo l’apparecchio: contano la canna fumaria, lo scarico della condensa e, spesso, la regolazione dell’impianto.

La regola del rendimento minimo: 90 + 2 log Pn

L’atto regionale fissa per le caldaie a gas e a combustibile liquido un rendimento utile minimo pari a 90 + 2 log Pn, dove Pn è la potenza utile nominale in kW e il logaritmo è in base 10. Per valori oltre 400 kW si usa il limite di 400 kW.

Potenza della caldaia	Rendimento minimo
24 kW	circa 92,8%
30 kW	circa 93,0%
35 kW	circa 93,1%

Nella sostituzione di un generatore, secondo l’atto, le regole sull’uso razionale dell’energia si considerano rispettate se la nuova caldaia raggiunge questo rendimento e se, quando la potenza al focolare cresce di oltre il 10%, l’aumento è giustificato da una verifica dell’impianto. Sono soglie pensate per le caldaie a condensazione: la stessa norma, infatti, prevede una via diversa solo quando la sicurezza impedisce di rispettarle.

Una semplificazione utile: per le sostituzioni di caldaie sotto i 35 kW di potenza al focolare la relazione tecnica può essere omessa, perché basta la dichiarazione di conformità dell’installatore secondo il DM 37/08. Passare da una caldaia tradizionale a gas a una a condensazione a gas, precisa la delibera del 2026, non è un cambio di tipologia di generatore, quindi non fa scattare l’obbligo della relazione.

Scarico dei fumi: quando la condensazione è scritta nella legge

Per gli impianti installati dopo il 31 agosto 2013, sia la legge nazionale sia l’atto regionale chiedono, quando si sostituisce il generatore o si ristruttura l’impianto, lo scarico dei fumi con sbocco sopra il tetto. Le deroghe sono cinque, e per quattro di esse la condensazione è un requisito espresso.

Caso di deroga	Cosa bisogna installare
Sostituzione di una caldaia individuale installata prima del 31 agosto 2013, con scarico a parete o in canna collettiva ramificata	caldaia a gas a camera stagna con rendimento superiore a 90 + 2 log Pn
Vincoli di tutela dell’edificio che impediscono lo sbocco sul tetto	caldaia a gas a condensazione con ossidi di azoto non oltre 70 mg/kWh
Impossibilità tecnica di arrivare sopra il colmo, attestata e asseverata dal progettista	caldaia a gas a condensazione con ossidi di azoto non oltre 70 mg/kWh
Ristrutturazione di impianti individuali in palazzi senza canne con sbocco sul tetto adatte alla condensazione	caldaia a gas a condensazione con ossidi di azoto non oltre 70 mg/kWh
Generatori ibridi compatti, con caldaia a condensazione e pompa di calore	caldaia a condensazione a basse emissioni e pompa di calore con il rendimento richiesto

In tutti i casi i terminali di scarico vanno posizionati secondo la norma UNI 7129, e conviene controllare anche il regolamento edilizio del Comune. Come capire che canna ha il tuo palazzo e quando va intubata lo spieghiamo nella guida sulla canna fumaria condominiale con la caldaia nuova.

L’eccezione delle canne collettive ramificate

In alcuni condomini le caldaie di più appartamenti scaricano in una canna collettiva ramificata, cioè un unico condotto con gli allacci dei vari piani. Una caldaia a condensazione non sempre si può collegare in sicurezza a un condotto nato per apparecchi tradizionali.

Per questo l’atto regionale prevede che, nella mera sostituzione del generatore, se per garantire la sicurezza non si può rispettare il rendimento minimo, in particolare con un sistema fumario collettivo ramificato al servizio di più utenze, si possa installare:

una caldaia con rendimento utile al 30% del carico pari almeno a 85 + 3 log Pn;
in alternativa, un apparecchio con efficienza energetica stagionale conforme al regolamento europeo 813 del 2013 sull’ecoprogettazione degli apparecchi di riscaldamento;

e in ogni caso preparare una relazione dettagliata con i motivi della deroga, da allegare al libretto di impianto.

Non è quindi una scappatoia per risparmiare sull’apparecchio: è una soluzione di sicurezza, che va motivata per iscritto. In molti casi la strada alternativa è intubare la canna o rifare il sistema per tutto il palazzo, decisione che passa dal condominio.

Cosa cambia in casa con una caldaia a condensazione

Montare una caldaia a condensazione significa occuparsi di alcuni dettagli che con la vecchia caldaia non c’erano.

Scarico della condensa. Va collegato alla rete di scarico di casa con un sifone, e protetto dal gelo se passa all’esterno o in un locale freddo. Se si intasa o gela, la caldaia va in blocco e può perdere acqua da sotto: è una delle cause descritte nella pagina sulla caldaia che perde.
Condotti dei fumi. Devono essere adatti ai fumi umidi e alla condensa; i vecchi tubi della caldaia tradizionale di solito non vanno riutilizzati.
Temperature più basse. La condensazione rende di più quando l’acqua torna in caldaia abbastanza fredda: per questo valgono molto la regolazione climatica e le valvole termostatiche sui termosifoni.
Acqua dell’impianto. Con la caldaia nuova va trattata secondo le regole tecniche, come spieghiamo nella guida sul trattamento dell’acqua dell’impianto termico.

Sulla regolazione l’atto regionale chiede, quando si sostituisce il generatore negli edifici esistenti, di installare dispositivi che regolino la temperatura in ogni stanza o zona, se è tecnicamente possibile e se il costo si ripaga in meno di sei anni; altrimenti il progettista deve motivarne l’assenza.

Condominio e impianti centralizzati: le regole in più

Se la caldaia è centralizzata, le regole sono più ampie.

Diagnosi energetica. Per sostituzioni, nuove installazioni o ristrutturazioni di impianti con generatore da 100 kW in su, compreso il distacco anche di un solo condomino dal centralizzato, l’atto regionale chiede una diagnosi energetica che confronti più soluzioni, tra cui caldaia a condensazione centralizzata, pompa di calore, solare termico, cogenerazione e teleriscaldamento.
Contabilizzazione e termoregolazione. Nei condomini con riscaldamento centralizzato, quando si sostituisce il generatore va installata, ove tecnicamente possibile ed efficiente in termini di costi, la contabilizzazione del calore per singola unità, anche con i ripartitori sui termosifoni. Come funzionano lo spieghiamo nella guida sui termosifoni con ripartitori di calore.

Prima di cambiare caldaia: le domande da fare

La mia canna fumaria è singola, collettiva o collettiva ramificata? È adatta alla condensazione?
Lo scarico resta a parete o va portato sopra il tetto? Con quale deroga, se serve?
Dove andrà lo scarico della condensa, e come sarà protetto dal gelo?
La potenza della nuova caldaia è dimensionata sulla casa, o è più alta del 10% rispetto alla vecchia?
Ci saranno regolazione climatica e valvole termostatiche?
Quali documenti riceverò: dichiarazione di conformità, libretto aggiornato, eventuale relazione?

Per gli impianti rilasciamo la dichiarazione di conformità prevista dal DM 37/08 quando è dovuta. Per manutenzione e sostituzione della caldaia c’è il servizio di assistenza caldaie; per gli impianti idraulici, la pagina dell'idraulico. Dopo l’installazione restano i controlli periodici, spiegati nella guida sul controllo dei fumi in Emilia-Romagna.

Pagine utili

Domande frequenti

Posso rimettere una caldaia tradizionale al posto della vecchia?

Solo nei casi previsti come eccezione, tipicamente quando la caldaia scarica in una canna collettiva ramificata e la condensazione non si può collegare in sicurezza: allora valgono requisiti di rendimento alternativi e serve una relazione allegata al libretto. Negli altri casi il rendimento minimo regionale porta a una caldaia a condensazione.

La mia caldaia scarica a parete: con quella nuova devo andare sul tetto?

Non sempre. Se la caldaia individuale era installata prima del 31 agosto 2013 con scarico a parete, puoi mantenere lo scarico con una caldaia a gas a camera stagna che rispetti il rendimento richiesto, con i terminali posizionati secondo la UNI 7129. L’installatore deve verificare anche il regolamento del Comune.

La caldaia a condensazione si può ancora detrarre?

Dal 2025 la caldaia unica a combustibile fossile, anche a condensazione, non dà più diritto a ecobonus e bonus casa; restano agevolabili, per esempio, i sistemi ibridi e le pompe di calore. I dettagli sono nella guida sulle detrazioni per la sostituzione della caldaia.

Serve un progetto per cambiare la caldaia?

Per la sostituzione di una caldaia sotto i 35 kW di potenza al focolare, in Emilia-Romagna la relazione tecnica può essere sostituita dalla dichiarazione di conformità dell’installatore. Servono invece valutazioni in più se cambi combustibile o tipo di generatore, se aumenti molto la potenza o se l’impianto è centralizzato.

Fonti

Regione Emilia-Romagna – Delibera di Giunta 792 del 25 maggio 2026, BURERT n. 145 del 5 giugno 2026 – modifiche all’atto di coordinamento sui requisiti minimi di prestazione energetica, entrata in vigore il 3 giugno 2026. Consultata il 28 ottobre 2026.
Regione Emilia-Romagna – Allegato 1 alla delibera 792/2026, atto di coordinamento – rendimento minimo 90 + 2 log Pn e deroga per le canne collettive ramificate (D.4.1), condizioni per la sostituzione del generatore (D.5.1), scarico fumi e deroghe (D.2), termoregolazione e contabilizzazione (D.6), relazione omessa sotto i 35 kW e passaggio a condensazione non considerato cambio di tipologia (art. 8). Consultato il 28 ottobre 2026.
DPR 26 agosto 1993, n. 412, art. 5 – Normattiva – commi 9, 9-bis e 9-ter: sbocco sopra il tetto per gli impianti installati dopo il 31 agosto 2013, deroghe e requisiti, terminali secondo la UNI 7129. Consultato il 28 ottobre 2026.
Agenzia delle Entrate – Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali (febbraio 2026) – dal 2025 caldaie uniche a combustibili fossili escluse dalle detrazioni, sistemi ibridi ancora agevolabili. Consultata il 25 ottobre 2026.