Condomini degli anni '60 e '70 a Parma: colonne, scarichi e impianti elettrici da aggiornare

I condomini nati a Parma negli anni del boom hanno più di cinquant’anni di impianti alle spalle. Quali sono i punti deboli, cosa spetta al condominio e cosa al singolo appartamento.

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Pubblicato il 2 novembre 2026.

Nei condomini costruiti a Parma negli anni '60 e '70 i punti deboli degli impianti sono quasi sempre gli stessi: colonne di scarico e montanti dell’acqua con più di cinquant’anni, tubi in ferro zincato negli appartamenti, impianti elettrici nati per pochi elettrodomestici e parti comuni, dai montanti elettrici alle luci delle scale, da aggiornare. Si sistemano bene, ma con un piano: alcune cose spettano al singolo appartamento, altre al condominio, e conviene farle nell’ordine giusto.

Qui vediamo i problemi tipici, come riconoscerli e come si organizzano i lavori senza rifare due volte lo stesso bagno.

La Parma del boom: perché tanti condomini hanno la stessa età

Secondo i censimenti ISTAT, il comune di Parma è passato da 122.978 residenti nel 1951 a 175.228 nel 1971; nel conto del 1971 rientra anche Vigatto, che nel 1951 era stato staccato dalla città come comune autonomo. In vent’anni la città si è allargata oltre i viali con quartieri nuovi, fatti in gran parte di condomini e palazzine, come quelli cresciuti a Lubiana, lungo via Montanara, a Pablo e a San Leonardo.

Quei palazzi sono stati costruiti con le tecniche e i materiali dell’epoca:

tubi dell’acqua in ferro zincato, filettati e raccordati, dentro muri e pavimenti;
colonne di scarico in ghisa o in fibrocemento, con allacci in materiali diversi aggiunti nel tempo;
riscaldamento centralizzato, con una caldaia comune e tubazioni che salgono in tutto il palazzo;
impianti elettrici con poche linee, pensati per luce, frigorifero e qualche elettrodomestico, spesso nati senza salvavita e senza tutte le prese con la terra.

Molti condomini sono stati in parte rinnovati negli anni, ma raramente tutto insieme: è per questo che nello stesso palazzo convivono bagni nuovi e colonne originali.

Colonne di scarico: ghisa, fibrocemento e allacci rifatti a metà

La colonna di scarico è il tubo verticale comune dove arrivano gli scarichi di tutti gli appartamenti della stessa verticale. Dopo cinquant’anni la ghisa si incrosta e può fessurarsi, i giunti cedono, e ogni ristrutturazione di bagno ha aggiunto un raccordo diverso. I segnali tipici arrivano ai piani bassi: acqua che risale da doccia e WC quando gli altri scaricano, gorgoglii, cattivo odore nel vano scale, macchie sul soffitto del bagno.

Cosa fare quando la colonna si intasa, e chi chiama l’idraulico in condominio, è nella pagina sulla colonna di scarico. Se gli intasamenti si ripetono, la soluzione stabile è il rifacimento della colonna, che si può fare in due modi:

sostituendo la colonna dove si trova, aprendo i muri nei bagni di ogni piano, con il disagio maggiore ma senza cambiare i percorsi;
posando una colonna nuova in un cavedio o all’esterno, dove lo spazio e le regole edilizie lo consentono, e ricollegando gli appartamenti.

Chi paga i lavori sulla colonna e sui tratti di allaccio lo spieghiamo in colonna di scarico, chi paga.

Acqua: montanti comuni e tubi zincati negli appartamenti

I montanti dell’acqua, cioè i tubi che dal contatore generale salgono ai piani, hanno spesso la stessa età delle colonne. Il ferro zincato si incrosta dall’interno: la portata cala, l’acqua esce rossastra dopo qualche giorno di assenza, i raccordi cominciano a trasudare. Negli appartamenti succede lo stesso ai tubi dentro i muri.

I segnali da tenere d’occhio:

pressione bassa soprattutto ai piani alti e quando più appartamenti usano l’acqua insieme;
acqua torbida o rossastra alla prima apertura del mattino;
valvole di piano bloccate, che non chiudono quando serve isolare un guasto;
macchie che tornano nello stesso punto del soffitto, anche dopo una riparazione.

Il rifacimento dei montanti si organizza con l’amministratore, come spieghiamo in rifacimento delle colonne montanti dell’acqua; quando cambiare i tubi di casa è in tubi in ferro zincato. Se nel frattempo una perdita scende al piano di sotto, i primi passi sono nella pagina sulla perdita d’acqua a Parma.

Riscaldamento centralizzato: valvole, ripartitori e tubazioni vecchie

Molti condomini di quegli anni sono nati con il riscaldamento centralizzato. Nei palazzi serviti da un impianto comune la legge chiede di misurare il calore di ogni appartamento: con sotto-contatori o, dove non si può, con valvole termostatiche e ripartitori su ogni termosifone. Cosa puoi regolare in casa lo spieghiamo in termosifoni con ripartitori di calore.

La parte più vecchia resta spesso la distribuzione: tubi d’acciaio che salgono nei muri, con perdite difficili da trovare e fanghi che fanno scaldare male i termosifoni. Una perdita sul circuito comune può costringere a fermare il riscaldamento di tutto il palazzo, e va affrontata con l’amministratore.

Per la stagione 2026-2027 Parma è tra i comuni di pianura dove le misure antismog della Regione fissano l’accensione del riscaldamento dal 1° novembre e un massimo di 19 gradi nelle abitazioni. I controlli da fare in casa prima della partenza sono nella guida per riaccendere il riscaldamento in autunno.

L’impianto elettrico dell’appartamento: nato per pochi elettrodomestici

Un impianto degli anni '60 o '70 mai rifatto mostra i suoi limiti con i consumi di oggi: piano a induzione, forno, lavatrice, asciugatrice e condizionatore sulle stesse poche linee. I segnali sono riconoscibili:

salta la corrente quando lavorano due apparecchi pesanti insieme, come vedi in il condizionatore fa saltare la corrente;
prese senza terra o con adattatori ovunque;
un quadro con uno o due interruttori, magari senza salvavita;
prese e interruttori che scaldano, o cavi che si vedono rigidi e scoloriti quando si smonta una placca.

Non sempre serve rifare tutto: a volte basta un adeguamento, con quadro nuovo, linee separate per cucina e bagno e verifica della terra. Come si sceglie tra rifacimento e adeguamento, e come si lavora con la casa abitata, è nella pagina sul rifacimento dell’impianto elettrico. A fine lavori l’impresa rilascia la dichiarazione di conformità; se una parte vecchia resta, la dichiarazione tiene conto della sicurezza dell’intero impianto.

Parti comuni: montanti elettrici, scale, citofoni e cantine

Anche le colonne elettriche hanno l’età del palazzo. Le colonne montanti, cioè i cavi che salgono lungo il vano scale per portare la corrente ai piani, possono essere troppo piccole per chi chiede più potenza. Nel 2019 l’ARERA ha avviato una regolazione sperimentale per rinnovare le colonne montanti vetuste dei condomini, quelle realizzate prima del 1970 o tra il 1970 e il 1985 se il distributore le giudica tali: le opere elettriche le fa il distributore, quelle edili il condominio, con un rimborso, e dopo il rinnovo ogni appartamento può avere una potenza disponibile di almeno 6,6 kW. Se il vostro palazzo non ha mai affrontato il tema, l’amministratore può chiedere al distributore se e come si può procedere oggi.

Per gli impianti elettrici delle parti condominiali il DM 37/08 chiede sempre un progetto firmato da un professionista. Gli altri guasti comuni tipici sono:

luci delle scale e temporizzatori, come spieghiamo in luci delle scale guaste;
citofoni e apriporta, vedi citofono condominiale guasto;
cantine e garage, con prese e luci vecchie in ambienti umidi, che fanno scattare il salvavita quando piove.

Come si organizza un aggiornamento senza rifare due volte

Il modo più costoso di aggiornare un condominio è farlo a pezzi senza coordinamento: rifare un bagno e scoprire un anno dopo che la colonna dietro le piastrelle va cambiata. Un ordine sensato è questo:

un sopralluogo sulle parti comuni, con videoispezione della colonna e controllo dei montanti, per sapere cosa c’è davvero;
una decisione in assemblea sui lavori comuni, con preventivi confrontabili e un calendario;
i lavori comuni prima, colonne e montanti, poi quelli negli appartamenti, coordinati con chi rifà bagno o impianto elettrico;
i documenti alla fine: dichiarazioni di conformità, progetto dove richiesto, schemi e foto delle tracce.

Le regole su maggioranze e ripartizione delle spese dipendono dal regolamento e dalla legge: per i dettagli senti l’amministratore e, per le detrazioni, il commercialista. Una panoramica dei bonus su bagno e impianti è in bonus ristrutturazione bagno e impianti. In città trovi i nostri servizi nelle pagine dell'idraulico a Parma e dell'elettricista a Parma, e per il resto della provincia la pagina di Parma e provincia.

Pagine utili

Domande frequenti

Se rifaccio il bagno devo cambiare anche il tratto di colonna?

Non sempre, ma è il momento giusto per guardarla: con le piastrelle tolte si vede lo stato del tratto e dell’innesto. Se la colonna è vecchia, parlane con l’amministratore prima di chiudere i muri: sostituire il tratto in quel momento costa molto meno che riaprire un bagno nuovo.

Chi decide il rifacimento delle colonne?

Le colonne sono parti comuni: i lavori si decidono in assemblea, su proposta dell’amministratore. Se c’è un’urgenza, come una perdita che allaga gli appartamenti, l’amministratore può far intervenire subito per mettere in sicurezza. Le regole sono nella guida sui lavori urgenti nelle parti comuni.

Il montante elettrico è vecchio: chi lo rinnova?

Dipende da dove sono i contatori. Se sono ai piani, la colonna che li alimenta fa parte della rete del distributore; se sono raccolti al piano terra, i cavi che salgono dopo i contatori sono impianto di chi li usa e del condominio. Per le colonne vetuste la regolazione sperimentale dell’ARERA del 2019 affida al distributore le opere elettriche e al condominio quelle edili: l’amministratore può chiedere se il palazzo rientra.

Come capisco se in casa ho ancora tubi in ferro zincato?

Guarda i tratti a vista vicino al contatore, sotto il lavello o dietro la lavatrice: il ferro zincato è grigio, con raccordi filettati e spesso segni di ruggine. Pressione che cala negli anni e acqua rossastra dopo qualche giorno di assenza sono altri indizi. Un idraulico può confermarlo con un controllo veloce.

Fonti

Censimento della popolazione 1951, provincia di Parma – ISTAT – 122.978 residenti nel comune di Parma; distacco del comune di Vigatto con D.P. 4 novembre 1951, n. 1555.
Censimento 1971, popolazione legale dei comuni – ISTAT – comune di Parma con 175.228 abitanti.
Delibera ARERA 467/2019/R/eel, allegato – ARERA – regolazione sperimentale per l’ammodernamento delle colonne montanti vetuste: colonne precedenti al 1970 o del 1970-1985, opere elettriche del distributore, opere edili del condominio con rimborso, potenza disponibile di almeno 6,6 kW.
D.Lgs. 4 luglio 2014, n. 102, art. 9 – Normattiva – sotto-contatori o termoregolazione e contabilizzazione su ogni corpo scaldante nei condomini con riscaldamento centralizzato.
DM 22 gennaio 2008, n. 37, art. 5 – Normattiva – progetto di un professionista per gli impianti elettrici delle utenze condominiali.
DM 22 gennaio 2008, n. 37, art. 7 – Normattiva – dichiarazione di conformità e rifacimenti parziali.
D.Lgs. 9 aprile 2008, n. 81, art. 256 – Normattiva – rimozione dell’amianto solo da imprese con i requisiti di legge e con piano di lavoro.
Liberiamo l’aria, misure antismog 1° ottobre 2026 – 31 marzo 2027 – Arpae – consultata il 21 ottobre 2026: nei comuni di pianura accensione del riscaldamento dal 1° novembre e 19 °C nelle abitazioni.