Impianti nei palazzi del centro storico di Bologna: i problemi tipici e come si affrontano

Nei palazzi antichi del centro di Bologna gli impianti sono cresciuti a strati, un appartamento alla volta. Ecco i guasti più comuni, cosa spetta al condominio e come si lavora senza rovinare la casa.

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Pubblicato il 2 novembre 2026.

Nei palazzi del centro storico di Bologna i problemi tipici degli impianti sono quattro: colonne di scarico lunghe e rifatte a tratti, tubi dell’acqua vecchi che perdono e scaldano poco ai piani alti, impianti elettrici rifatti solo in parte e cantine e piani terra che soffrono l’umidità. Dipendono tutti dalla stessa storia: edifici nati secoli prima di bagni e corrente, divisi in appartamenti e aggiornati un pezzo alla volta.

Qui li vediamo uno per uno, con quello che spetta a te, quello che spetta al condominio e le attenzioni da avere quando si lavora in un palazzo antico.

Perché i palazzi del centro hanno impianti a strati

Dentro i viali si abita soprattutto in palazzi costruiti tra il Medioevo e l’Ottocento, con il portico sulla strada, il portone, il cortile interno e le cantine. Bagni, cucine moderne, acqua corrente e impianto elettrico sono arrivati dopo, adattandosi ai muri spessi, alle volte e ai solai in legno.

Poi ogni proprietario ha rifatto il suo appartamento quando ha potuto. Il risultato è un palazzo dove convivono:

appartamenti ristrutturati da poco, con impianti nuovi, accanto ad altri fermi a decenni fa;
parti comuni di epoche diverse: colonne di scarico, montanti dell’acqua, luci delle scale, citofono;
negozi, bar e ristoranti al piano terra, con impianti e orari diversi da quelli delle case.

C’è anche un aspetto tutto bolognese: i portici, iscritti nella Lista del patrimonio mondiale UNESCO il 28 luglio 2021, sono proprietà privata a uso pubblico. Facciate, portici e androni appartengono al palazzo, e qualsiasi lavoro che li tocca va concordato.

Colonne di scarico: lunghe, rifatte a tratti, a volte in fibrocemento

Le colonne di scarico sono i tubi verticali comuni dove arrivano gli scarichi di tutti i piani. Nei palazzi antichi sono spesso fatte di materiali diversi, ghisa, fibrocemento, plastica, perché sono state sostituite a tratti, quando un tubo cedeva o un appartamento veniva ristrutturato. Ogni cambio di materiale è un raccordo, e ogni raccordo è un punto dove si formano tappi e perdite.

C’è poi il problema dei bagni lontani: quando un bagno è stato ricavato dove prima non c’era, lo scarico deve fare un lungo tratto orizzontale prima di arrivare alla colonna, spesso con poca pendenza. È lì che si accumulano calcare, capelli e grasso.

I segnali di una colonna in difficoltà arrivano dal basso: gorgoglii nei sanitari, acqua che risale ai primi piani quando gli altri scaricano, cattivo odore nell’androne, macchie sul soffitto del negozio sotto il portico. Cosa fare subito e chi deve chiamare l’idraulico lo spieghiamo nella pagina sulla colonna di scarico; come riconoscere i primi segni è in colonna di scarico otturata, e chi paga in colonna di scarico, chi paga.

Acqua: piani alti, tubi vecchi e contatori in cantina

Sul fronte dell’acqua i guasti più frequenti sono tre.

Pressione bassa ai piani alti: in un palazzo alto e con tubi vecchi l’acqua arriva in cima con poca forza, soprattutto quando molti la usano insieme. A volte serve un’autoclave condominiale, a volte basta liberare filtri e riduttori: le soluzioni sono in pressione bassa all’ultimo piano.
Tubi in ferro zincato: si incrostano dall’interno, riducono la portata e perdono nei raccordi; acqua rossastra dopo qualche giorno di assenza è il segnale tipico. Quando conviene cambiarli lo vedi in tubi in ferro zincato.
Calcare: l’acqua di Bologna è ricca di calcio, e nei tubi vecchi il calcare si somma alla ruggine. I dati e le difese sono in durezza dell’acqua a Bologna.

I contatori sono spesso raccolti in cantina o nell’androne, e le valvole di ogni appartamento non sempre sono vicine all’appartamento stesso. Sapere dove sono la tua valvola e quella della colonna è la prima cosa da fare il giorno che una perdita scende al piano di sotto: in un palazzo antico l’acqua attraversa i solai in fretta e compare lontano dal punto rotto. Per trovarla senza aprire pavimenti e soffitti di pregio c’è la ricerca perdite a Bologna, fatta con gli strumenti.

Impianto elettrico: rifatto a metà, senza terra, con quadri piccoli

Negli appartamenti ricavati dai palazzi antichi l’impianto elettrico è stato aggiornato a tappe, e i difetti più comuni sono:

prese nuove su linee vecchie: il frutto è moderno, ma dietro corre un cavo di decenni fa, a volte ancora isolato in tela, come spieghiamo in cavi in tela e fili vecchi;
tratti senza messa a terra, soprattutto nelle stanze non toccate dall’ultima ristrutturazione: i rischi sono in casa senza impianto di terra;
quadri troppo piccoli, con un solo salvavita e poche linee per forno, piano a induzione, lavatrice e condizionatore;
linee vecchie dai contatori, cioè i cavi che dai contatori in cantina salgono agli appartamenti, spesso troppo piccoli per i consumi di oggi.

Il tuo impianto comincia dal contatore: se i contatori sono raccolti in cantina, anche la linea che sale fino al tuo appartamento è tua. Luci delle scale, citofono e apriporta sono invece parti comuni. Per gli impianti elettrici delle parti condominiali il DM 37/08 chiede sempre un progetto firmato da un professionista iscritto all’albo. Se rifai solo il tuo appartamento, o solo una parte, la dichiarazione di conformità riguarda la parte nuova ma deve tenere conto della sicurezza di tutto l’impianto. Come si rifà un impianto con la casa abitata, una zona alla volta, è nella pagina sul rifacimento dell’impianto elettrico.

Rifare senza rovinare: soffitti, pavimenti e vincoli

In un palazzo antico ogni traccia ha un costo in più: soffitti decorati, pavimenti alla veneziana o in cotto, volte, porte d’epoca. Le tecniche che usiamo più spesso per non rovinarli sono:

canaline e battiscopa attrezzati dove i muri non si possono aprire;
passaggi nei cavedi e nei controsoffitti dei bagni, invece di tracce nuove;
ricerca strumentale delle perdite prima di rompere, con termocamera e altri strumenti;
riuso delle tracce esistenti, quando i tubi vecchi possono essere sfilati e sostituiti.

Se il palazzo è dichiarato bene culturale, qualsiasi lavoro su di esso richiede l’autorizzazione della Soprintendenza: chiedi all’amministratore o al tuo tecnico se il tuo edificio è vincolato prima di programmare lavori su facciate, androni o parti di pregio. Anche per edifici non vincolati il Comune ha regole sue per il centro storico, per esempio su facciate e impianti visibili dalla strada: verificale con il tecnico prima di montare un’unità esterna del condizionatore o una canna fumaria.

Cantine, piani terra e negozi sotto il portico

Il piano terra e le cantine sono la parte più delicata del palazzo. Le cantine sono spesso umide, con impianti elettrici vecchi e lampadine nude: un salvavita che scatta quando piove può partire proprio da lì. I locali sotto il portico ricevono per primi l’acqua di una perdita dei piani alti o di una colonna intasata.

Per chi ha un negozio, un bar o un ristorante:

un quadro con linee separate per luci, prese, banchi frigo e insegne evita che un guasto spenga tutto, come spieghiamo per l'impianto elettrico del negozio;
sifoni e scarichi della cucina vanno puliti con regolarità, perché il grasso arriva alla colonna comune;
un contatto diretto con l’amministratore e con i vicini di sopra accorcia i tempi quando l’acqua arriva dal soffitto.

Organizzare un intervento in un palazzo del centro

Un intervento in centro richiede qualche passaggio in più rispetto a un condominio di periferia:

accesso: il centro è in zona a traffico limitato e alcune vie sono pedonali; come arriva il tecnico lo spieghiamo in ZTL di Bologna e pronto intervento;
portone e cortile: indica se si entra dal portone principale, da un cortile o da un passo carraio, e chi ha le chiavi delle cantine;
valvole e quadri comuni: se per lavorare bisogna chiudere l’acqua della colonna o togliere corrente alle scale, va avvisato l’amministratore e vanno informati i vicini;
orari: i lavori rumorosi seguono il regolamento del condominio e quelli comunali, da controllare prima di fissare il giorno.

Per i guasti di tutti i giorni in città trovi le pagine dell'idraulico a Bologna, dell'elettricista a Bologna e del fabbro a Bologna.

Pagine utili

Domande frequenti

Nel mio palazzo la colonna è in fibrocemento: è pericolosa?

Il fibrocemento posato prima del 1992 può contenere amianto, che è pericoloso quando si rompe o si sbriciola e libera fibre nell’aria. Una colonna integra non va toccata, né forata né tagliata. Fai valutare lo stato all’amministratore con un tecnico: la rimozione spetta a imprese autorizzate, con un piano di lavoro.

Posso rifare l’impianto elettrico del mio appartamento senza toccare le parti comuni?

Sì. Il tuo impianto parte dal contatore, compresa la linea che sale fino a casa se i contatori sono raccolti in cantina; scale, citofono e apriporta sono del condominio. A fine lavori ricevi la dichiarazione di conformità per la parte rifatta. Se la linea dal contatore è vecchia o troppo piccola, conviene rifarla insieme al resto.

Chi paga se la colonna intasata allaga il negozio sotto?

Dipende da dove si è formato il tappo, dal regolamento di condominio e dalle polizze. Intanto avvisa subito l’amministratore, fotografa i danni e conserva le fatture. Per i casi dubbi senti l’amministratore o un legale; le regole generali sono nella guida su chi paga la colonna di scarico.

Serve il permesso della Soprintendenza per cambiare i tubi?

Solo se il palazzo è dichiarato bene culturale: in quel caso la legge chiede l’autorizzazione del soprintendente per opere e lavori di qualunque genere. Se l’edificio non è vincolato valgono le normali regole edilizie e condominiali. Chiedi all’amministratore se ci sono vincoli prima di programmare lavori.

Fonti

I Portici di Bologna – Comune di Bologna – consultato il 21 ottobre 2026: portici iscritti nella Lista UNESCO del Patrimonio Mondiale il 28 luglio 2021, proprietà privata per uso pubblico.
D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, art. 21 – Normattiva – l’esecuzione di opere e lavori di qualunque genere su beni culturali è subordinata ad autorizzazione del soprintendente.
DM 22 gennaio 2008, n. 37, art. 5 – Normattiva – progetto di un professionista per gli impianti elettrici di tutte le utenze condominiali.
DM 22 gennaio 2008, n. 37, art. 7 – Normattiva – nei rifacimenti parziali la dichiarazione riguarda la parte rifatta ma tiene conto della sicurezza dell’intero impianto.
Legge 27 marzo 1992, n. 257 – Normattiva – norme sulla cessazione dell’impiego dell’amianto.
D.Lgs. 9 aprile 2008, n. 81, art. 256 – Normattiva – demolizione o rimozione dell’amianto solo da imprese con i requisiti dell’art. 212 del D.Lgs. 152/2006, con piano di lavoro preparato prima dell’inizio.