Impianto idraulico di una casa vecchia: i segnali che va rifatto e come verificarli

In una casa vecchia l’impianto racconta la sua età: dai tubi a vista, dall’acqua del mattino, dagli scarichi. Il giro di controllo da fare, le prove che tolgono i dubbi e da dove cominciare a rifare.

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Pubblicato il 2 novembre 2026.

In una casa vecchia l’impianto idraulico va rifatto quando i segnali si sommano: acqua rossastra dopo la notte, pressione che cala anno dopo anno, perdite in punti sempre diversi, valvole bloccate, scarichi lenti e rumorosi in più stanze. Un segnale isolato si ripara; tre o quattro insieme dicono che i tubi sono a fine vita. Prima di decidere conviene capire che materiali ci sono, fare un giro di controllo ordinato e, se serve, qualche prova strumentale.

Questa guida è pensata per chi abita una casa con molti anni, per chi sta per comprarla o affittarla e per chi l’ha ereditata. Come si progetta e si realizza un impianto nuovo, con fasi e materiali, lo spieghiamo nella pagina sul rifacimento dell’impianto idraulico.

Quanti anni ha il tuo impianto: come leggerlo dai tubi a vista

Gli impianti raramente sono tutti della stessa epoca: in molte case convivono un bagno rifatto, una cucina di vent’anni prima e il tratto dal contatore originale. Per capire cosa c’è, guarda i tubi dove si vedono: in cantina, nel locale contatori, sotto lavelli e lavabi, vicino a caldaia e boiler.

Materiale	Come si riconosce	Cosa significa oggi
Ferro zincato	Grigio opaco, giunti filettati con raccordi a vite, attira la calamita	Tipico delle case costruite fino agli anni '70: spesso incrostato dentro e corroso
Piombo	Grigio scuro, morbido, senza filetti, giunti a rigonfiamento; graffiato con una moneta diventa lucido; non attira la calamita	Da eliminare, nei palazzi più antichi può essere rimasto in qualche tratto
Rame	Color rame, giunti saldati o a pressare	Di solito in buono stato, salvo raccordi corrosi o tubi schiacciati
Multistrato o plastica	Tubi bianchi, grigi o colorati, raccordi in ottone o saldati a caldo	Impianto o tratto recente
Scarichi in ghisa	Neri o scuri, pesanti, a bicchiere	Robusti ma, con gli anni, crepe e ruggine ai giunti
Scarichi in fibrocemento	Grigio chiaro, aspetto cementizio	Possono contenere amianto: non si toccano
Scarichi in plastica	Grigi o arancioni	Più recenti, da controllare giunti e pendenze

Come riconoscere i tubi zincati e quando conviene cambiarli lo spieghiamo in dettaglio nella guida sui tubi in ferro zincato; le differenze tra i materiali moderni sono in multistrato, rame o PEX.

Il giro di controllo, dall’ingresso dell’acqua all’ultimo scarico

Con una torcia e un’ora di tempo si raccolgono quasi tutte le informazioni che servono. Segui l’acqua nell’ordine in cui scorre.

Contatore e generale. Il generale si chiude e si riapre senza forzare? Gocciola dallo stelo? Con tutto chiuso, il contatore resta fermo?
La prima acqua del mattino. Apri il rubinetto più lontano dal contatore dopo una notte senza consumi e raccogli un bicchiere: è limpida o rossastra?
Pressione e portata. Apri insieme la doccia e il lavandino della cucina: il getto della doccia crolla?
Rubinetti d’arresto. Sotto ogni sanitario: chiudono? Sono murati, ossidati, impossibili da girare?
Bagno e cucina. Fughe sempre scure, piastrelle che suonano vuote, fondo dei mobili gonfio, macchie sul soffitto di chi sta sotto.
Acqua calda. Età e stato di caldaia o boiler, valvola di sicurezza che gocciola, acqua calda che arriva tiepida o tardi.
Scarichi. Si svuotano in fretta? Gorgogliano? Ci sono odori di fogna?
Cantina e locali tecnici. Tubi con ruggine, croste bianche sui raccordi, macchie sul pavimento sotto i tubi, colonne di scarico umide.

Annota tutto, con qualche foto: anche se poi deciderai con un tecnico, arriverai al sopralluogo sapendo dove guardare.

I segnali dell’acqua che arriva

Segnale	Cosa c’è dietro, di solito	Quanto è urgente
Acqua rossastra dopo la notte o dopo le vacanze	Tubi zincati corrosi all’interno	Non è un’emergenza, ma è il segnale più chiaro di fine vita
Getto che si riduce negli anni, anche con rompigetti puliti	Incrostazioni che restringono il passaggio	Peggiora piano, va valutato
Pressione che crolla aprendo due rubinetti	Tubi troppo stretti per i consumi di oggi, o incrostati	Fastidio quotidiano, non pericolo
Perdite ripetute in punti diversi	Corrosione diffusa, raccordi che cedono	Alta: ogni perdita può bagnare muri e vicini
Valvole bloccate o che non chiudono	Calcare e anni di immobilità	Alta: in emergenza non riesci a fermare l’acqua
Colpi nei tubi quando chiudi un rubinetto	Tubi non fissati, pressione alta, manca un riduttore	Media: sforza raccordi e flessibili

Se il problema principale è la pressione, prima di concludere che l’impianto è da rifare guarda le cause più semplici nella guida sulla pressione dell’acqua bassa: a volte è un filtro, un riduttore o una valvola mezza chiusa.

I segnali degli scarichi, quelli che si notano meno

Gli scarichi invecchiano in silenzio, perché non sono in pressione: si fanno notare solo quando qualcosa non scorre o non tiene.

Lentezza in più punti insieme: se lavandino, doccia e bidet scaricano tutti piano, il problema non è il singolo sifone ma il tubo comune, spesso incrostato o con poca pendenza.
Gorgoglii: un sifone che borbotta quando scarica un altro sanitario segnala una ventilazione insufficiente, frequente negli impianti nati con pochi scarichi e ampliati nel tempo.
Odori di fogna: sifoni che si svuotano, giunti aperti, tubi crepati. Le cause tipiche sono nella guida sui cattivi odori dagli scarichi.
Macchie che seguono l’uso: una macchia al piano di sotto che cresce dopo docce e lavatrici indica uno scarico che perde.
Ghisa che trasuda: giunti arrugginiti e croste sui bicchieri delle vecchie colonne.
Il WC che si riempie da solo o risale quando scarica un vicino: segnale di colonna in difficoltà, da affrontare con l’amministratore. I sintomi sono raccolti nella guida sulla colonna di scarico otturata.

Piombo, fibrocemento e altri materiali da trattare con cautela

Due materiali richiedono attenzioni particolari.

Il piombo. Nelle case più antiche può essere rimasto qualche tratto di tubo in piombo, magari nascosto tra due tratti rifatti. A contatto con l’acqua, soprattutto quando resta ferma a lungo nei tubi, il piombo può passare nell’acqua. Se hai il dubbio, fai analizzare l’acqua del rubinetto da un laboratorio e chiedi a un idraulico di cercare i tratti in piombo. La soluzione vera è una sola: sostituirli. Nel frattempo, dopo una notte o un’assenza, lascia scorrere l’acqua prima di usarla per bere o cucinare.

C’è anche una questione di responsabilità. La legge sulle acque potabili chiede al gestore dell’acquedotto di consegnare acqua conforme fino al punto di consegna, il contatore; da lì al rubinetto, chi gestisce l’impianto interno, cioè il proprietario o il condominio, deve fare in modo che l’acqua resti conforme.

Il fibrocemento. Alcune colonne e braghe di scarico, e in qualche casa anche vasche e serbatoi, sono in fibrocemento, che negli edifici più vecchi può contenere amianto. Non va tagliato, forato, rotto né spazzolato. Se un lavoro lo coinvolge, informati presso il Comune o l’AUSL su come procedere: la rimozione la fanno ditte specializzate. In condominio, se il fibrocemento è nelle colonne comuni, se ne occupa l’amministratore.

Le prove che tolgono i dubbi

Quando i segnali ci sono ma non bastano a decidere, alcune verifiche danno risposte precise.

Prova del contatore: con tutto chiuso, il contatore deve restare fermo. Se gira, c’è una perdita, anche se non si vede.
Prova di tenuta: si isola l’impianto, lo si mette in pressione e si controlla con un manometro che la pressione non cali. Dice se i tubi nascosti tengono.
Ricerca strumentale delle perdite: termocamera, gas tracciante, ascolto dei tubi. Trova il punto senza rompere, come spiega la pagina sulla ricerca perdite.
Videoispezione degli scarichi: una telecamera entra nei tubi e mostra crepe, radici, incrostazioni e pendenze sbagliate. Ne parliamo nella pagina sulla videoispezione dei tubi.
Misura di pressione e portata: un manometro al rubinetto e un secchio graduato dicono se l’acqua arriva come dovrebbe.
Analisi dell’acqua: un laboratorio misura metalli come ferro e piombo nell’acqua del rubinetto, prelevata nel modo indicato.

Chiedi sempre che il risultato ti venga lasciato per iscritto, con le foto: è la base per un preventivo serio e, se compri casa, per trattare.

Comprare, affittare o ereditare: documenti e domande

Prima di firmare, o appena entri in possesso della casa, raccogli quello che c’è.

La dichiarazione di conformità dei lavori fatti dopo il 2008, con lo schema dell’impianto e la relazione sui materiali. Cosa deve contenere lo spieghiamo nella guida alla dichiarazione di conformità dell’impianto idraulico.
Per gli impianti più vecchi, se la dichiarazione non c’è o non si trova, il DM 37/08 prevede che possa essere sostituita da una dichiarazione di rispondenza, rilasciata dopo un sopralluogo da un professionista o da un tecnico con almeno cinque anni di esperienza nel settore.
La storia della casa: quando sono stati rifatti bagno e cucina, dove sono il generale e i rubinetti d’arresto, se ci sono state perdite o pratiche con l’assicurazione.
In condominio, lo stato delle colonne: chiedi all’amministratore se ci sono lavori decisi o in discussione, perché le colonne vecchie si rifanno con l’assemblea. Come si organizza il lavoro lo trovi nella guida sul rifacimento delle colonne montanti.

Non avere la dichiarazione per un impianto realizzato prima del 2008 non significa, da solo, che l’impianto sia irregolare: significa che non sai come è stato fatto. Per questo le prove della sezione precedente valgono più di qualunque rassicurazione a voce.

Rifare per gradi: l’ordine che conviene

Non sempre si può rifare tutto in una volta. Se devi scegliere, questo ordine riduce i rischi e non butta via lavoro.

Il tratto dal contatore al generale, e il generale stesso. È il pezzo che porta l’acqua a tutta la casa: se è zincato e incrostato, ogni rifacimento a valle avrà comunque ruggine e poca pressione. È anche il momento per aggiungere filtro e riduttore di pressione.
Le valvole. Rubinetti d’arresto e generale che funzionano ti permettono di gestire le emergenze mentre il resto aspetta.
Bagno e cucina, quando si rinnovano. Con pavimenti e rivestimenti aperti, rifare i tubi costa una frazione di quanto costerebbe dopo.
Gli scarichi, dopo una videoispezione: si sostituiscono i tratti rotti o senza pendenza, e si sistema la ventilazione.
Il coordinamento con l’impianto elettrico. Se anche quello è vecchio, conviene programmare le tracce insieme, una sola volta: i segnali da guardare sono nella guida su quando rifare l’impianto elettrico.

Per le spese di rifacimento, quando rientrano in un intervento edilizio ammesso, si possono valutare le detrazioni: le regole aggiornate sono nella guida al bonus ristrutturazione per bagno e impianti, da verificare con il commercialista. Per un sopralluogo, la pagina dell'idraulico raccoglie i nostri interventi sugli impianti.

Pagine utili

Domande frequenti

L’acqua esce rossastra solo al mattino: devo preoccuparmi?

È il segnale tipico dei tubi in ferro zincato corrosi all’interno: di notte l’acqua resta ferma e si carica di ruggine, poi scorrendo torna limpida. Non è un’emergenza, ma indica che i tubi sono a fine vita e che le perdite arriveranno. Lascia scorrere l’acqua finché è limpida e programma una verifica dell’impianto.

Come capisco se in casa ho tubi in piombo?

Il piombo è grigio scuro, morbido, senza filetti, e se lo graffi con una moneta diventa grigio chiaro e lucido; non attira la calamita. I giunti hanno spesso la forma di un rigonfiamento. Se ne trovi un tratto, o se l’impianto è molto vecchio e non sai cosa c’è nei muri, fai controllare da un idraulico e analizzare l’acqua.

Un impianto vecchio senza dichiarazione è fuori regola?

Non per forza. Per gli impianti realizzati prima del DM 37/08, quando serve un documento e la dichiarazione di conformità non c’è, il decreto prevede la dichiarazione di rispondenza, rilasciata dopo un sopralluogo da un tecnico con i requisiti richiesti. Se invece l’impianto viene rifatto, si riceve una nuova dichiarazione di conformità.

Si può rifare l’impianto continuando ad abitare in casa?

Spesso sì, lavorando per zone: si rifà un bagno o la cucina alla volta, con allacciamenti provvisori per lasciare l’acqua al resto della casa. Ci saranno giorni con un bagno fuori uso e qualche ora senz’acqua, da concordare prima. Quando i lavori toccano tutta la casa e anche l’impianto elettrico, uscire per qualche settimana rende tutto più rapido.

Le colonne del condominio sono vecchie: cosa posso fare io?

Le colonne montanti e di scarico sono parti comuni: il rifacimento lo decide l’assemblea e lo organizza l’amministratore. Tu puoi segnalare le perdite e i segnali che vedi, per iscritto, e chiedere che il tema venga messo all’ordine del giorno. Il tratto dentro casa, dopo la diramazione dalla colonna, puoi invece rifarlo con i tuoi lavori.

Fonti

DM 22 gennaio 2008, n. 37 (Normattiva) – consultato il 25 ottobre 2026: art. 7, dichiarazione di conformità con relazione sui materiali e schema; per gli impianti eseguiti prima dell’entrata in vigore del decreto, dichiarazione di rispondenza resa dopo sopralluogo da un professionista o da un responsabile tecnico con almeno cinque anni di esperienza; art. 8, obblighi del committente e del proprietario.
D.Lgs. 23 febbraio 2023, n. 18, art. 5 (Normattiva) – consultato il 25 ottobre 2026: il gestore dell’acquedotto adempie quando i valori sono rispettati al punto di consegna; chi gestisce il sistema di distribuzione interno assicura che siano mantenuti fino al rubinetto.
D.Lgs. 23 febbraio 2023, n. 18, art. 2 (Normattiva) – consultato il 25 ottobre 2026: il punto di consegna è in corrispondenza del contatore.